房地产救得了通缩吗？

　　今年政府两会的工作报告对２０２３年通胀的目标设定为３％，这个通胀目标是当前经济健康发展所需要的，但从３月份的数据来看，物价指数从２月份的１％进一步下降至０﹒７％，如果ＣＰＩ持续保持在如此低的增速区间则经济确实有通缩的风险。中国人民银行的数据显示，２月份全国的存款总额较１月份增加了２﹒８１万亿元（人民币．下同），而同期的贷款则仅增加了１﹒８３万亿元，存款和贷款总额的差距说明在现阶段人们的存款意愿更强，而投资和消费意愿较弱，在经济增长乏力就业市场疲软的情况下，捂紧口袋降低杠杆率成为了绝大多数中国人的被动选择。
　
　　有些人会说通缩意味着商品价格更便宜了，那岂不是好事？从短期看，商品降价对老百姓确实是好事，但长期看，通缩是明显弊大于利的。举个例子，如果你是销售方，通缩的到来意味着你需要降低价格才能卖出商品，当越来越多的商品都在降价，消费者就会产生持币观望的情绪，从而导致购买不足，而这就会让越来越多的企业生存困难，继而导致企业的降薪和裁员，而失业率的上升会让人们更没钱消费，经济会一蹶不振，从而进入一个恶性循环。
　
　　看通缩必须看日本，从上世纪九十年代起至今，日本经历了三十年的通缩，ＣＰＩ常年在１％以下，３０年间日本物价几乎没有涨过，与之相对应的是日本员工工资涨幅的停滞，根据ＯＥＣＤ的数据经过回归计算，日本的平均薪资水平从１９９０年的３８０７５美元仅仅涨至２０２１年的３８７４７美元，三十多年的时间里的变动几乎可以忽略不计。与之相对应的，是日本的长期失业人口占总失业人口的比例从１９９０年的１９％上升至２０２１年的３５﹒８％，日本年轻人不但低欲望，同时也更早的实现了躺平。日本失落的三十年可以给现在的中国当做一个完美的反面教材，因为中国目前也面临这非常类似的情况，经济转型迭加三年疫情，很多小微企业倒闭，百姓收入减少，民众对投资和消费信心不足，更愿意保守储蓄，即使有余钱也优先还贷，同时，中国也在经历人口出生率的下降和劳动力不足的问题，因此防止中国进入通缩就是政府需要认真面对的问题，这也将考验政府的智慧和治理能力。
　
　　在中国经济的几大板块中，消费受制于收入，收入受制于就业，就业受制于投资。所以说要提高居民的消费能力，归根结底还是要提高整个社会的投资意愿。目前，制造业投资增速明显回落，房地产投资处于负增长的状态，虽然在建项目的施工面积和新开工面积在今年的降幅都有所收窄，但仍在负区间范围内，因此目前投资增长主要是靠基建投资拉动。不过，由于地方政府的财政主要依靠土地财政，而房地产市场的持续低迷也让地方政府在基建投资方面捉襟见肘。因此，现阶段，一方面提升企业信心，提升企业家的投资意愿，另一方面进一步出台政策拉动房地产市场回暖是促进中国经济稳定发展的关键。
　
　　从房地产的角度看，目前城镇化和改善性需求仍具备较大潜力。虽然中国的城镇化速度在逐渐放缓，但考虑到中国人口的巨大基数，未来每年仍有约１０００万的农村人口进入城市，这仍将给房地产市场带来利好；此外，城市居民的改善性需求在不断增加，以北京为例，中心城区较大户型的改善型楼盘已经成为稀缺资源，在解决了有房住的刚性需求之后，家庭人口数量的增加、学区的需求以及对更高居住品质的追求让改善型需求在过去几年持续增加，因此，虽然目前房地产市场受到前段时间降政策影响市场陷入低迷，但其实仍有发展空间和潜力可挖。
　
　　此外，令人欣喜的是，今年的五一长假，经文化和旅游部数据中心测算，全国国内旅游出游合计２﹒７４亿人次，同比增长７０﹒８３％，按可比口径恢复至２０１９年同期的１１９﹒０９％；实现国内旅游收入１４８０﹒５６亿元，同比增长１２８﹒９０％，按可比口径恢复至２０１９年同期的１００﹒６６％。虽然有大Ｖ在冷嘲热讽说当前的报复性旅游不过是经济衰退中的口红效应，但不能否认的是从这个长假我们看到了中国居民消费仍极具潜力，且韧性十足，最能解决就业的服务业的强力恢复将有效的带动就业的增长，而从今年两会报告中，我们也看到政府对于通过法制化建设保障企业家的合法权益的决心，这些都有助于企业增强对未来的信心，从而进一步扩大投资。
　
　　有日本的前车之鉴，相信中国政府应有能力避免通缩风险，通过一系列的政策手段促进投资和消费，重点保证房地产市场能够稳步回暖，从而使整体经济行稳致远。

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