深耕商业地产十余载，研究范围涉及中国写字楼市场，商业零售市场，住宅市场，工业物流市场，大宗交易市场。重点关注经济走势，国家相政策的发布分析政策发布的背景，并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。
最近，韩国房地产市暴雷的消息不绝于耳，根据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等住宅的公示价格较去年平均下降了１８﹒６３％，降幅创下历史新高。在首尔，部分公寓价格下跌了３０％－４０％，而成交量更是暴跌７０％以上。
可以说，在过去几年中，韩国的房地产市场宛若过山车轨道，地产价格在２０２０－２０２１年间飙升，住宅价格指数在２０１９年Ｑ４仅为１０５，而至２０２１年Ｑ４则迅速拉升至１２６。这其中有以下几个原因：第一，通常情况下，房地产是存在两到三年的周期的，对韩国而言，过去两年恰逢韩国建设供应量较低的周期，虽然从２０１９年底韩国已经增加了建筑许可的发放，但这些新建项目至少要等到２０２１年底才能投放市场，所以供应短缺是第一个因素；第二，新冠疫情的爆发让韩国政府采取了积极的金融和财政宽松政策，商业银行放松了个人贷款条件以帮助应对疫情带来的负面冲击，低抵押贷款利率和充足的市场流动性对购房者形成了有利的财务条件，导致住宅购买需求上升；第三，在文在寅执政期间，政府为了平抑房地产市场价格，防范房地产泡沫的产生，一直在不断推动遏制房地产市场政策的出台，如限制房地产投资（主要限制投资性房产用于租赁），对多个房产所有者征收重税等方式以稳定房价，不过，事与愿违，这种遏制政策反而激发了市场需求，持观望态度的人认为应在政府出台更加严格的政策和房价进一步上涨前尽快买房，市场陷入恐慌性购买，进而导致价格飙升，在此期间，首尔的公寓价格上涨了９９％。
不过，由于韩国经济极其依赖出口，特别是美国开始本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大，从２０２２年开始激进加息，韩国央行在２０２２年７月实施了史无前例的５０个基点加息，并在８月再将政策利率上调２５个基点，９月再进行一次５０个基点加息，利率从之前的０﹒５％快速上升至２０２２年的３﹒５％。短时间内的７次加息对于韩国独有的Ｊｅｏｎｓｅ市场（传贳房）带来了巨大打击，传贳房是韩国一种独特的租赁制度，租户为两年的租金一次性支付大笔押金（通常约为房产价值的７０％），房东在合同结束时偿还押金。
传贳房市场能够正常运作的前提一是要利率低，二是房地产市场价格上涨，在这样的前提下房东因为不难找到新租户，因此退还传贳房押金不成问题，而且押金也会随着房价上涨而相应增加。在低利率时期，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，同时银行业由于业务规模庞大也可以获取不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房房市场在过去几年间价格大幅上涨。然而，随着利率上升，与传贳房相关的金融风险被放大，当从银行贷款的成本高于普通租房成本时，愈来愈多的租客开始从传贳房转向普通月租房。同时，由于与两年前相比房地产价格大幅下跌，房东不得不降低传贳房的价格，并用自己的资金填补缺口。雪上加霜的是，由于传贳房不断违约欺诈行为的出现，租户愈来愈多地避开传贳房，这使得房东更难找到替代租户，进而形成了资金链断裂、房东出逃的雪崩效应。
住房和建筑业在韩国国内需求中发挥着重要作用，２０２２年，韩国建筑施工和土木工程支出约占名义ＧＤＰ总额的１５％，在工业生产中，建筑业约占韩国所有工业的６％。在劳动力市场，２０２２年建筑业创造了２１０多万个就业机会，相当于总就业人数的７﹒６％。听起来是不是有点耳熟？因为在２０１３年中国的房地产行业在ＧＤＰ中的占比也达到了１５％，并且在２０１０－２０２０年的十年中的平均占比为１３﹒６％，直到疫情过后，由于政府三条红线政策的出台，房地产在ＧＤＰ中的比重才开始有了明显下滑，直至今年一季度跌至６﹒９％的二十年最低点。
在文在寅执政期间，韩国政府应该是意识到了传贳房有可能导致的房地产泡沫破裂的风险，因此才出台了一系列的政策试图控制房价的飞涨，不过却导致了事与愿违的后果。
同更加市场化的韩国相比，中国在房地产调控政策的强度、执行力及对市场的掌控能力方面明显更加强势和有效，２０１６年房住不炒的政策出台之后确实有效抑制了房地产市场的热度，而之后三条红线政策的出台是政府进一步化解房地产可能带来的系统性金融风险的举措。相似点是，房地产市场的低迷对两个国家的经济都带来了打击，这点在中国尤其明显，由于房地产牵扯众多上下游行业，且具备强金融属性，其引发的经济问题、民生问题、债务问题在当下都凸显出来。正因为此，６月６日，国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》发布了《一线城市房地产限购应适时优化调整》的文章，在二线城市已经纷纷放松限购的情况下，房地产市场却依旧未能看到明显回暖，在此情况下，放松一线城市限购或可有效提振市场情绪，这也提供了一个强市场信号，即新一波刺激政策即将出台，而这波刺激政策的效果仍需拭目以待。
房地产自带的金融属性让其往往成为泡沫的始作俑者，目前全球多个国家都面临来自房地产市场的危机，美国的商业地产危机和韩国的传贳房暴雷更多的是由急剧升息造成的，而中国房地产的危机开始得更早，更多的可以看成是自主性的清创，将毒瘤挖出，虽然短期内面临阵痛，但从长远看则更利于整体市场的健康发展。过去几年房住不炒的政策有效的平抑了房价，住宅市场的双轨制也在不断推动过程中，且个人相信这仍是中国未来房地产市场的发展方向。因此，现阶段出台的刺激政策应仅是为了缓解当前经济增长的短期问题，一旦跨过这个坎，房住不炒必将回归。