基建不动产信托基金扩容，零售物业发展迎春天

　　３月２４日，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）项目申报推荐工作的通知》，这是继２０２１年国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）试点工作的通知》之后，中国公募ＲＥＩＴｓ市场底层资产的又一次扩容，是ＲＥＩＴｓ市场建设迈出的重要一步。
　
　　通知提出：支持消费基础设施建设。贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施ＲＥＩＴｓ。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施ＲＥＩＴｓ。项目用地性质应符合土地管理相关规定。同时，通知也规定，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
　
　　作为不动产信托基金中的一个重要品类，零售类ＲＥＩＴｓ在海外较为成熟的资本市场占有重要地位，且在近期的市场中表现强劲。ＮＡＲＥＩＴ的数据显示，２０２１年，美国零售ＲＥＩＴｓ大幅反弹，年度综合回报达到５２％，强于整体ＲＥＩＴｓ市场４１﹒３％的涨幅；２０２２年美国虽然遭遇ＲＥＩＴｓ整体下跌，跌幅近２５％，但零售板块跌幅却仅为１３﹒２９％，表现远好于整体市场，此外，至２０２２年底，美国零售ＲＥＩＴｓ平均派息率
是５％，好于整体市场的３﹒９７％。在新加坡，ＳＧＸ的数据显示，截止到２０２３年２月，已发行的４２只ＲＥＩＴｓ和房地产信托基金总市值超过１０１０亿新加坡元，占新加坡整体股票市场的１２％，其中，零售类ＲＥＩＴｓ发行个数占到２０％且表现强劲，截止到２０２３年２月２８日，在细分市场的平均派息率表现中，零售类ＲＥＩＴｓ的收益率为６﹒３％，仅次于写字楼位居所有细分市场的第二位。
　
　　在中国，从２０２１年６月首批基础设施公募ＲＥＩＴｓ正式获批，至２０２３年２月底，共有２５只ＲＥＩＴｓ投放市场，总市值超过８７７亿元，自由流通市值３９１亿元。作为盘活存量资产的首选方式，ＲＥＩＴｓ在有效降低当前政府债务风险和企业负债水平、提升基础设施运营管理水平等方面发挥了重要作用；作为基础设施建设投资的全新退出方式，ＲＥＩＴｓ在拓宽社会融资渠道、为基础设施建设募集增量资金、扩大有效投资、形成投融资良性循环等方面彰显重要意义。
　
　　在政府和城投平台希望盘活存量资产，但缺乏推行资产证券化经验的情况下，选择整体风险较小、信用可靠、可操控度高的基础设施领域为试点，有利于前期经验摸索与后期底层资产的扩容。在目前所发行的２５只基础设施公募ＲＥＩＴｓ中，包含了产业园、物流仓储及保障房在内的产权类的标的共有１５个，占比达６０％。经过一年多的试点和摸索，这类产权类资产市场表现稳健，为公募ＲＥＩＴｓ进一步扩容打下了良好的基础。
　
　　今年的两会政府报告中重点强调了“要着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入。稳定大宗消费，推动生活服务消费恢复。”本次不动产信托基金扩容至消费类基础设施是政府从金融端促进和推动居民消费的又一重要举措。
　
　　消费支出在过往已经连续１１年在ＧＤＰ中的占比超过５０％，消费已经成为国民经济增长的第一推动力。当前，由于国际形势不确定性的增加，依靠内需来推动中国经济的增长变得尤为重要。不过，相比于中国经济的高速增长，中国居民的消费却明显未能匹配整体经济的增长，居民消费率从本世纪初开始即一路下滑，至２０２１年，中国居民消费率仅为３８﹒４％，而美国的居民消费率则一直保持稳定，从１９７０年的６０﹒２％稳步上升至２０２１年的６８﹒２％。当前中国已进入了高质量发展新阶段，在多数领域，消费升级主要体现在对更高质量商品与服务的需求，而非更多数量的需求，要挖掘居民消费潜力，塑造高品质的消费场景变得尤为重要，因此，百货商场、购物中心、农贸市场等同居民消费息息相关的消费基础设施公募ＲＥＩＴｓ的发行将吸引更多资本进入零售物业领域，极大促进零售类项目的提质升级。
　
　　作为城市最主要的基础设施之一，商业地产是居民商业活动、就业和消费的重要场所，公募ＲＥＩＴｓ扩容至商业地产领域一方面可以有效盘活存量资产，化解房地产的金融风险，另外一方面也可以极大促进商业物业品质和服务的提升。中国目前零售类项目存量巨大，戴德梁行研究部的数据显示，截止到２０２２年四季度，全国重点城市高品质零售物业存量达１﹒０２亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达４６５０万。重资产的购物中心普遍存在退出难，流动性差的问题，本次零售类基础设施公募ＲＥＩＴｓ的推出将在一定程度上解决部分痛点，进一步打通“投融建管退”的项目全周期链条。
　
　　消费基础设施作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，在扩大内需、促进消费方面发挥着重要作用。百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施公募ＲＥＩＴｓ的发行能为该类企业提供盘活存量资产的金融工具，利用资本市场的定价功能，发现持有型资产的价值，有助于企业形成投融资闭环，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造。同时也能够鼓励更多的社会资本参与消费基础设施的投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景。
　
　　此外，本次零售类公募ＲＥＩＴｓ的扩容也将给零售类大宗物业成交带来利好。在基础设施公募ＲＥＩＴｓ获批发行之后的一年多时间里，在政策的带动下，产业园及物流仓储类项目的发行极大的带动了资本的涌入。以产业园区的大宗物业成交为例，戴德梁行研究部的数据显示，在基础设施公募ＲＥＩＴｓ获批发行之前，产业园区项目的成交数量在全部大宗物业成交市场中的占比均较低，２０１９年及２０２０年成交个数占比仅为１％和２﹒３５％；然而，在２０２１年之后，随着多个产业园区基础设施公募ＲＥＩＴｓ获批上市发行，产业园区项目开始受到市场追捧，成交数量大幅上升，２０２１年产业园区项目成交数量占比大幅上升到１１﹒２４％，２０２２年在市场普遍低迷的情况下，产业园区的成交占比也仍达到７﹒３８％。此外，物流仓储类项目的成交也大幅增加，２０２０年这类资产的成交总额占比仅为６﹒６％，但至２０２２年，在其他资产成交大幅下降的情况下，物流仓储类的大宗物业成交额占比大幅升至２０﹒３％，政策效应显著。
　
　　总结：本次公募ＲＥＩＴｓ底层资产进一步扩容至消费基础设施项目有助于扩大消费基础设施投资规模，改善项目运营水平，在扩大内需、促进消费方面发挥重要作用。本次扩容同时也起到了促进消费、扩大有效投资、繁荣资本市场的多重效果，并将对中国零售物业的发展产生巨大利好。

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