美国银行倒闭会否波及中国商业地产领域

　　近期两起备受瞩目的美国银行倒闭案所带来的金融后果波及到了美国商业房地产领域，美国几只房地产信托基金均面临与这两家银行交易所产生的风险，这种风险是否会传递到中国的商业地产市场？
　
　　根据ＣｏＳｔａｒ的报道，近一周以来，包括Ｃｏｕｓｉｎｓ　Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ、Ａｌｅｘａｎｄｒｉａ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　Ｅｑｕｉｔｉｅｓ、Ｐａｒａｍｏｕｎｔ　Ｇｒｏｕｐ和Ｈｕｄｓｏｎ　Ｐａｃｉｆｉｃ　Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ在内的房地产投资信托公司均表示，由于与硅谷银行或其母公司ＳＶＢ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｇｒｏｕｐ的交易，它们面临风险，另有一家房地产投资信托公司Ｅｍｐｉｒｅ　Ｓｔａｔｅ　Ｒｅａｌｔｙ　Ｔｒｕｓｔ表示，Ｓｉｇｎａｔｕｒｅ　Ｂａｎｋ是其第二大租户。
　
　　总部位于加利福尼亚州帕萨迪纳的Ａｌｅｘａｎｄｒｉａ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｅｑｕｉｔｉｅｓ报告称，硅谷银行在其拥有的波士顿办事处的３２１５２平方英尺租约有效期至３月。２０２２年，该租赁产生了１７０万美元的年租金。硅谷银行的子公司ＳＶＢ　Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓ是总部位于纽约的派拉蒙集团（Ｐａｒａｍｏｕｎｔ　Ｇｒｏｕｐ）位于美洲大道１３０１号的房产的关键租户，　ＳＶＢ　Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓ以及包括法国农业信贷银行（Ｃｒｅｄｉｔ　Ａｇｒｉｃｏｌｅ）和诺顿－罗斯－富布赖特律师事务所（Ｎｏｒｔｏｎ　Ｒｏｓｅ　Ｆｕｌｂｒｉｇｈｔ）在内的其他１０名租户为该项目在２０２２年创造了１﹒３亿美元的年租金。
　
　　此外，总部位于纽约的帝国房地产信托公司（Ｅｍｐｉｒｅ　Ｓｔａｔｅ　Ｒｅａｌｔｙ　Ｔｒｕｓｔ）确认，截至１２月３１日，以租金收入衡量，Ｓｉｇｎａｔｕｒｅ　Ｂａｎｋ是其第二大租户。该银行在纽约的两处帝国大厦项目租赁了办公空间。该银行的租赁面积为３０８２０７平方英尺，占房地产投资信托总可租赁办公室投资组合的３﹒２％，并在２０２２年产生了１８２０万美元的年租金。
　
　　欧美央行激进加息令商业地产市场持续低迷，此外，混合办公趋势也减少了潜在租户对写字楼的需求。根据戴德梁行的预测，远程办公或混合办公趋势将令美国写字楼空置率飙升至创纪录水平。戴德梁行的数据显示，在疫情前的２０１９年，全美写字楼空置率约为１２％，预计至２０３０年，该指标将飙升至１８％，届时，高达３﹒３亿平方英尺的办公区域可能会遭到空置，另有７﹒４亿平方英尺将因自然　因素而被闲置，这就意味着，未来七年内将产生逾１０亿平方英尺的闲置办公空间。
　
　　在中国，由于市场相对封闭，过去三年写字楼市场的表现主要是受疫情调控和经济走势影响。戴德梁行的数据显示，２０２１年，由于疫情管控成效显著，全国经济发展呈现旺盛态势，当年全国写字楼市场总需求达到创纪录的５７２万平米；但至２０２２年，由于疫情的反复和政府的强管控，迭加对平台经济及教培行业的整顿，整体经济活力大幅下降，企业以求生存为首要目标，导致写字楼租赁需求大幅下滑，全年总需求仅为１７１﹒５万平米，不到２０２１年的３０％。以北京为例，２０２１年，北京整体写字楼净吸纳量达到８４万平米，创过去五年新高，但至２０２２年，由于年中和年尾两次疫情，写字楼需求逐季度断崖式下滑，２０２２年四季度，北京写字楼净吸纳量为负１１﹒２万平米，全年净吸纳量仅为１７﹒２万平米。在所有行业中，受政策冲击的高科技互联网企业的租赁需求萎缩明显，２０２１年，来自ＴＭＴ行业的租赁需求占比达到５５﹒５％，但至２０２２年，互联网企业大批裁员导致租赁面积急剧萎缩，全年ＴＭＴ行业的租赁面积仅为２０２１年的１５％。
　
　　进入２０２３年，由于疫情防控的彻底放松，整体社会经济活动快速复苏，不但政府设立了年度５％的经济增幅，各大机构也都对中国经济做出了更乐观的预期。就写字楼市场而言，从中国新年之后，虽然整体市场活跃度明显提升，但从成交来看却并没有预期的理想，这主要还是因为过去三年经济下滑导致的企业盈利能力下降，虽有需求但在现阶段仍抱观望态度，这种观望主要是针对经济发展、企业盈利和市场走势的不确定性所导致。由于外部环境具有强不确定性，整体经济发展仍风雨飘摇，导致企业信心不足。此外，虽然政府从去年开始不断出台政策强调要支持平台经济发展，但在政策踩剎车之后，平台经济的恢复尚需时日，短期内难以看到对写字楼需求的强劲反弹，２０２３年中国写字楼市场仍将处于温和复苏走势。
　
　　总结一下，美国的银行倒闭对美国商业地产市场带来的风险应仅局限于美国，不会进一步传导到中国市场。由于今年中国经济处于后疫情时代的复苏中，中国的商业地产市场仍面对较为严峻的挑战，这种挑战来自于低迷的需求以及大量的供给，但整体市场在全年仍预计能够实现前低后高的走势。

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