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魏东

魏东

戴德梁行北中国区研究部主管

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

换届年两会政府工作报告利好哪些地产板块

2023-03-13 12:06
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  2023年两会在3月5日如期召开,本次政府工作报告回顾了过去一年和本届政府过去五年的工作,对今年政府的工作提出了建议,报告充分体现了20大和2022年中央经济工作会议的工作部署,对今年中国经济的发展提出了预期目标:“GDP增长5%左右,城镇新增就业1200万人左右,城镇调查失业率5﹒5%左右,居民消费价格涨幅3%左右,居民收入增长与经济增长基本同步,进出口促稳提质,国际收支基本平衡,单位国内生产总值能耗和主要污染物排放量继续下降,重点控制化石能源消费,生态环境质量稳定改善。”
 
两会报告要点总结:

  1﹒着力扩大国内需求,把恢复和扩大消费摆在优先位置将有助于今年零售物业市场的恢复和发展
  2﹒政府投资和政策激励带动全社会投资,将从需求端推动城市更新行动进一步发展
  3﹒加快建设现代化产业体系将带动物流地产、产业园区等商业物业需求的增长
  4﹒坚持“房住不炒”,支持优质房企融资,有效化解房地产市场风险
  5﹒大力发展数字经济,支持平台经济发展将有助于写字楼市场需求的提升
 
报告对2023年的工作重点给出了明确方向:
 
  “着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入。稳定大宗消费,推动生活服务消费恢复。”


  消费支出在过往已经连续11年在GDP中的占比超过50%,消费已经成为国民经济增长的第一推动力。当前,由于国际形势不确定性的增加,依靠内需来推动中国经济的增长变得尤为重要。过去三年由于疫情的扰动,居民消费倾向逐渐走弱,需求的疲软导致居民消费下滑,因此,今年政府工作报告充分体现2022年中央经济工作会议的精神,将扩大国内需求放到了优先位置。过去10年,中国形成了超过4亿的世界上规模最大最具成长性的中等收入群体,即便是在疫情冲击之下,中国依然稳居全球第二大消费市场,第一大网络零售市场,并连续14年成为全球第二大进口市场,这也从一个侧面反映出中国消费市场的超强韧性。在此背景下,各级政府预计在今年都会将工作重点放在拉动居民消费上,在努力挖掘居民消费潜力的同时,也将着力塑造高品质的消费场景,这将进一步拉动零售物业的需求和发展。
 
  除了消费,在扩大国内需求方面也提到投资,报告着重强调了投资的有效性,且投资要向国内民生最急需的领域去补短板,今年拟安排地方政府专项债券3﹒8万亿元来加快实施十四五规划中的102项重大工程,这其中,由于中国城镇化发展的不断深入,为了满足每年超过1000万的农村人口进入城市,需要通过维护整建拆除、完善公共资源等合理的“新陈代谢”方式,对城市空间资源重新调整配置,更好适应经济社会发展实际;这将给城市更新带来更大的发展空间和机遇。
 
  “加快建设现代化产业体系:完善现代物流体系;大力发展数字经济,提升常态化监管水平,支持平台经济发展”

  要打造现代化的产业体系,中国目前需要全面提升产业链供应链的韧性和安全水平,着力在补齐创新短板,做强市场主体,强化数字赋能,聚焦畅通循环上下功夫。这其中,20大提出的“制造强国”的建设将进一步推动制造业和物流业的融合,从而完善现代物流体系,促进物流产业更高质量的发展;除了中国制造,2022年,中国制造业引资大幅提升,实际使用外资同比增长46﹒1%,其中汽车制造业引资大幅增长263﹒8%,计算机通信制造、医药制造领域引资分别增长67﹒3%和57﹒9%,此外,中国大力发展跨境物流发展,商务部的数据显示,目前我国跨境电商综试区数量已达165个;截止到2022年10月,中欧班列共铺画82条运输线路,通达欧洲24个国家,204个城市。这些对于今年厂房及仓储类物业的发展及需求的增长均将起到积极的推动作用。
 
  作为继农业经济、工业经济之后的主要经济形态之一,数字经济在中国经济高质量发展中将起到助推引擎的作用,国家在十八大之后将发展数字经济上升到国家战略的高度也凸显了对数字经济发展的高度重视。中国信息通信研究院发布的《中国数字经济发展报告(2022年)》显示,中国数字经济规模从2016年的22﹒6万亿元上升到2021年的45﹒5万亿元,五年实现了翻番,年均复合增长率达13﹒6%,占GDP总值比重从32﹒9%上升至39﹒8%。此外,在对同数字经济息息相关的平台经济的态度上,报告强调了要支持平台经济的发展。从2021年底以来,政府在重点整顿资本的无序扩张之后,对平台经济的监管开设了红绿灯,将监管提升到常态化水平,这有助于为互联网企业的发展提供稳定的政策预期,为互联网企业在研发投入、技术进步、人才招募等方面提供较为稳定的外部环境。大力发展数字经济和对平台经济发展的支持将有望在今年提升对写字楼及产业园区的需求,市场也有望从2022年的低迷状态中逐渐复苏。
 
  “有效防范化解重大经济金融风险。有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。”

  经济风险与金融风险相互交织,房地产风险、地方债务风险问题能否得以防范化解,最终也事关金融风险和金融的稳定发展问题。

  过去几年房地产市场的深度调整对于购房者的信心打击较大,中国人民银行的数据显示,居民中长期贷款增幅从2022年开始持续收窄,销售、投资指标持续走弱。鉴于房地产市场对稳经济的重要作用,从去年开始,政府出台了一系列政策措施,在防范房地产行业风险的同时力图拉动市场需求的增长。2022年12月中央经济工作会议指出,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险。今年政府工作报告再次强调头部房企风险问题,这也反映出政府在努力推动房地产业向新发展模式平稳、安全过渡。
 
  总结:2023年是十四五规划承上启下之年,也是贯彻20大报告精神的开局之年,在当前国际形势日渐复杂的情况下,通过扩大国内需求,加快建设现代化产业体系,防范化解重大经济金融风险可以有效稳定国内经济平稳发展,这些政策的实施将有望推动零售地产、工业及物流地产、写字楼及产业园区的需求的增长,同时,在推动投资方面重点强调了城市更新行动的实施,在中国城镇化进入深水区的阶段,城市更新也将迎来更大发展。


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