内房股复活？

　　昨日(29日)，中港股市均升，但值得大家留意的是内房股现涨停潮！

　　《金融界》4月29日消息：

　　地产股持续走强，万科A(深：000002)、荣盛发展(深：002146)、京能置业(沪：600791)、津滨发展(深：000897)、荣安地产(深：000517)、金地集团(沪：600383)、京投发展(沪：600683)等十余股涨停（见表）。

　　消息面上，楼市利好频传。4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。

　　4月26日，江苏南京发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知(征求意见稿)》，其中提出，在南京市区取得合法产权住房的人员，可申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母可申请办理户口随迁。

　　此外，市场传闻称，地产政策方向可能发生重大变化，包括淡化三大工程、重点转向去库存、城投公司收购存量房转租赁房、放开限购和价格限制等。这些政策被认为具有纲领性和方向性，预示内房地产市场可能迎来一系列利好。

　　昨日，笔者《回归A股》文报道过，2021年，最早看死内房股的瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam，下调恒大(03333)评级至卖出：

　　(中国恒大)目标价从去年9月份的15.2元削减至6元。当年7月份，John Lam将恒大12个月目标价从6元下调至3.5元，同时维持卖出评级。

　　事实证明，John Lam的预警确有先见之明，几个月后恒大正式爆雷。

　　而如今，John Lam表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。今年1月其已经将龙湖集团(00960)控股等几家房地产公司的评级上调为买入。

中央有日本之鉴怎会不做事

　　John Lam为何今时看好内房股？一个可能原因是股价已残，但更大的可能是政府救内房。不少悲观者认为中国会被内房拖死，会如日本的迷失三十年。但有了日本之鉴，政府怎会不做点事，而等死三十年？要做的那一点事，是“旧换新”。

　　国内《时代周报》报道：

　　4月23日，深圳市房地产业协会(以下简称“深房协”)、深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)联合开展深圳商品住房“换馨家”活动。

　　“换馨家”活动面向深圳所有计划出售二手商品住房(旧房)并购买新建商品住房(新房)的购房居民，房地产开发企业向购房人提供建议不少于90天的“保护期”，约定期限内如成功售出旧房，则继续完成新房交易手续，如未售出，解除协议并无条件退款。

　　“相比政府和国企，行业协会来推动『以旧换新』是最合适的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是连通卖方和买方、新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会能够调动开发商参与的积极性，又与政府机构有密切关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策。

　　对于“以旧换新”政策执行效果，多名业内人士认为仍有待检验。换房群体对房子要求较高，这就要求开发商真正提供质素不错的房子。同时，深圳市场仍承压，要在90天“保护期”内卖掉旧房的考验不小。

　　与其他城市由政府主导不同，深圳的住房“以旧换新”主要是市场力量驱动，参与主体包括开发商、购房者、中介机构和行业协会。

　　“换馨家”活动，即开发商、中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民三方开展“卖旧+买新”的换房联动。

　　具体而言，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”(建议不少于90天)，中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。在协议约定期限内，旧房售出的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续；旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人毋须承担违约责任。

　　在整个流程中，购房者能够获得的权益包括：开发商对换房人意向购买的新房设定“解约保护期”，如旧房未售出可无条件解除协议；开发商和中介机构按约定在购房价款、交易佣金等方面向换房人提供优惠方案；在新房交付前，中介机构为换房人提供租房佣金优惠服务，解决居住问题。

　　据《时代周报》记者了解，参加“换馨家”活动的首批楼盘有13个，以刚需楼盘为主。

　　这个房地产的“旧换新”政策，于2023年已有10城推出先试。2024年4月，郑州市提出今年会完成以旧换新一万套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房。

　　内房的旧换新，除了旧业主要有购新屋的意向外，主要是钱从可来。

　　第一种，国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式，以江苏海安为例，“购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格并签约，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。”

　　第二种，国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。据《郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新：试点工作公告》，“城发安居公司与换房群众参照评估价格进行收购洽谈，洽谈成功则签订《二手住房收购意向协议》。协定签订后，城发安居公司向金融机构申请收购贷款。”

　　这个内房“旧换新”会否快速解决内房困局？不会，要给时间，估计要一至三年，但不会是三十年，因为居民要先有钱，才会买楼。不过政府开启了救内房程序，内房就有望出生天，不可过乐观，但应不用那么悲观。

　　内房稳了之后，内房昔日的辉煌可以回来吗？估计不会。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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