应如何考量领展投资价值？

　　忧虑港人北上消费影响收入的领展(00823)，发布2023-24年度业绩，集团在本港商场出租率、租金收入等数据却优于预期，是否反映市场过于悲观？抑或是集团近年冲出中国香港发挥作用？作为股民应如何考量领展的投资价值？

　　集团截至今年3月底止年度收入135.78亿元，较上年度增长11%；物业净收入100.7亿元，增长9.5%，当中主要是因为年内收购新加坡资产，以及收购澳洲及内地物业的全年收入贡献。集团目前管理本港物业组合共130个，以及57000个泊车位，期内零售租金等收益总额75亿元，较上年度增长2.2%，占最大比率的商铺收益只有1.7%增长，整体零售店铺租用率维持98%，但商户零售额微增0.4%。上述数据反映领展旗下商场业务保持平稳，北上消费影响未如预期严重，而管理层应对港人消费模式改变，调整租户组合至为重要。

　　本港业务另一大收入增长来源是车位租金，由于年内车位确认收益占本港总收益25%，弥补了写字楼租金收入下跌的影响。

　　集团在内地有六个零售及一个写字楼项目，整体零售出租率为96.6%，部分商场项目仍待拓展，要视乎内地消费回复增长速度。今年内地租金收入增长，仍可望因为收购上海七宝万科广场其余50%股权带来新贡献。

　　海外业务当中，只有新收购的新加坡项目较令人期待，该项目占整体资产估值6%，相较于澳洲、英国的资产比例略高。从整体资产值来看，中国香港仍占75%，内地占15%，反映领展经过近年的投资区域及物业类别调整之后，本港及内地经济表现对集团收入影响是关键。笔者认为港人北上消费模式会随人民币汇价、消费口味而有所改变（当然本港零售、餐饮业的服务质素提升也是重要），正如当年南下消费情况一样，因此，管理层如何掌握这些改变是十分重要。

　　从投资者角度，大家应对领展的资产、收入来源及经济对不同项目的影响作出更新及调校，不能单以本港零售市道衡量投资价值。

　　另一方面，计及今年2月的收购，集团的负债比率为19.5%，平均息率3.78厘，未来息口变化对其可派收入是另一影响因素，而集团在领展3.0的管理团队已大致齐备，未来要看如何以轻资产增加收入，实现股东对领展3.0的期望。领展股息率7厘以上，理论上十分吸引，但本港及内地消费及经济有待好转，加上美国债息仍高企，而“中特估”的高息政策大方向，也令领展的高息打了折扣，持货者要有耐性，未持货者则应衡量领展可派收入的延续性、其投资组合是否符合自己的投资取向，并与其他高息股作比较，不宜再以领展的传统业务策略作投资决定。

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