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熊丽萍

熊丽萍

资深财经评论员

从事经济及证券研究工作逾20年,曾任亚投资产管理有限公司董事、汇业财经集团证券部主管及万胜证券研究部主管。一直专注于中港经济及港股分析,对中国经济政策及中资类股份尤有研究,并经常在报章、电台及电视对港股作分析评论。在加入资产管理及证券行业之前,曾从事财经新闻编采工作。为英国伦敦大学东方及非洲学院经济学硕士,伦敦大学学院(UCL)经济学研究院文凭。

应如何考量领展投资价值?

2024-05-31 14:21
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  忧虑港人北上消费影响收入的领展(00823),发布2023-24年度业绩,集团在本港商场出租率、租金收入等数据却优于预期,是否反映市场过于悲观?抑或是集团近年冲出中国香港发挥作用?作为股民应如何考量领展的投资价值?

  集团截至今年3月底止年度收入135.78亿元,较上年度增长11%;物业净收入100.7亿元,增长9.5%,当中主要是因为年内收购新加坡资产,以及收购澳洲及内地物业的全年收入贡献。集团目前管理本港物业组合共130个,以及57000个泊车位,期内零售租金等收益总额75亿元,较上年度增长2.2%,占最大比率的商铺收益只有1.7%增长,整体零售店铺租用率维持98%,但商户零售额微增0.4%。上述数据反映领展旗下商场业务保持平稳,北上消费影响未如预期严重,而管理层应对港人消费模式改变,调整租户组合至为重要。

  本港业务另一大收入增长来源是车位租金,由于年内车位确认收益占本港总收益25%,弥补了写字楼租金收入下跌的影响。

  集团在内地有六个零售及一个写字楼项目,整体零售出租率为96.6%,部分商场项目仍待拓展,要视乎内地消费回复增长速度。今年内地租金收入增长,仍可望因为收购上海七宝万科广场其余50%股权带来新贡献。

  海外业务当中,只有新收购的新加坡项目较令人期待,该项目占整体资产估值6%,相较于澳洲、英国的资产比例略高。从整体资产值来看,中国香港仍占75%,内地占15%,反映领展经过近年的投资区域及物业类别调整之后,本港及内地经济表现对集团收入影响是关键。笔者认为港人北上消费模式会随人民币汇价、消费口味而有所改变(当然本港零售、餐饮业的服务质素提升也是重要),正如当年南下消费情况一样,因此,管理层如何掌握这些改变是十分重要。

  从投资者角度,大家应对领展的资产、收入来源及经济对不同项目的影响作出更新及调校,不能单以本港零售市道衡量投资价值。

  另一方面,计及今年2月的收购,集团的负债比率为19.5%,平均息率3.78厘,未来息口变化对其可派收入是另一影响因素,而集团在领展3.0的管理团队已大致齐备,未来要看如何以轻资产增加收入,实现股东对领展3.0的期望。领展股息率7厘以上,理论上十分吸引,但本港及内地消费及经济有待好转,加上美国债息仍高企,而“中特估”的高息政策大方向,也令领展的高息打了折扣,持货者要有耐性,未持货者则应衡量领展可派收入的延续性、其投资组合是否符合自己的投资取向,并与其他高息股作比较,不宜再以领展的传统业务策略作投资决定。

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