汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
2008年后，中国香港楼市已不能用西方泡沫经济的“牛熊市”反映，所以笔者实践创立“龙市理论”，成功解读市场的新常态。虽然过去几年在疫情、社会事件及中美贸易战非常时期的考验下，龙市理论显然需要修正，但该理论仍在当下市场提供到极具理据的参考方向。
西方近代的“牛熊理论”是服务泡沫经济的，其意义是先让市场任性地膨胀，但当市场充满泡沫之后，就会经历泡沫爆破的调整。回归后的中国香港资金流动方式和政府调控市场，难以避免融合社会主义特性，政府处理市场往往也是先去除泡沫，然后再让市场能量充盈后释放。
有人在楼价跌的时候，取笑笔者这大好友，更说到“龙市”是强调永远上升的。其实这些都是抹黑，人们称我为大好友，是因为个人乐观，往往在逆境中找到生路。事实上，龙市理论同样有升有跌，政府用有形之手去除市场泡沫的阶段，称为“龙市二期”，然后再释放力量让楼价上升，就是“龙市一期”。经过这几年市场考验，告诉了我们要修正的就是“中央出手调节的时段是可以拉到很长，甚至不单只一个回合”，因为我们的政府，包括中央，可能都要面对国际复杂的环境，包括金融策略上也有进退的需要。那是否龙市理论已经没有价值呢？笔者又不同意，因为我们仍可以相信调节完之后，政府会再次释放力量。以牛熊市的逻辑，会认为寻底后要有冗长的调节期才对，但我不同意这种说法。
楼市经过调节后，政府会再次释放力量使其上升。(Shutterstock)
为了在全民悲情负面的市道，证明笔者不同的看法，我先要确定近年的楼价下调是否泡沫爆破。我认为不是，原因是市场根本没有借贷泡沫。
去年，笔者在发展商会德丰的晚宴分享中发表了“楼市下跌并不是泡沫爆破”，十分高兴曾渊沧先生同意本人这个观点。我认为，如果楼市下跌不是泡沫爆破，市场只是应付非经济的因素困扰，而不是牛熊市的冗长市场重建和重新积累财富。这正正是龙市理论的重点，过去很多人当了“龙市二期”是“熊市二期”，当了入货时机是大跌前夕。
最近股市回升，一升就升了3000多点，令到5万亿元市值的中国香港财富复活，大家可以看到市场在政府容许后的回复力度。这种情况笔者认为稍后会在地产上出现，股市回升只是开始，重点是中央认为现时是市场复苏起动的时机。另外，配合中国香港人口趋势由减少转为回升，中国香港资金不单只没有消失，而且还突破17万亿元的水平。公司注册处亦看到中国香港本地公司数目创历史新高，非中国香港公司也同创新纪录。
数据十分清楚显示中国香港正在回复中，并非在迷失中，各位请参考修正后的龙市理论，然后根据个人能承担的风险去决定投资。
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