汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
今年是《经济通》30周年，我的大儿子也刚好30岁了，这个人生最重要的30年，回忆起来的确令人百感交集，感慨不已！
1994至2004年：极盛转为极衰
1994年，是笔者经营的祥益地产刚创业的几年后，幸运能在屯门一隅偏安，立下信誉，步伐也企稳的时候，却要面对全港性的大地产代理开始纷纷进入区内，由面对地区性竞争的经营模式，改变为面对全港性的竞争手段：充满规模效应，包括人海战术、挖角战！以及不惜工本地劈佣抢生意！
1994年是楼市走向更畅旺的年代，地产代理可谓经历百家争鸣的春秋战国时代！中原地产在1996年推出官方网站，那时代公司网站仍未普及化，大公司都强调用千万资金去开启这场新媒体之战！
1997年香港住宅的成交量日益增加到全年约17万宗的高峰，地产代理人数也进一步增加至历史高位，操守受到社会重视，地产发牌制度开始酝酿！
香港在1997年回归祖国，而这年亦是地产最火红时期。(AP)
1997年也是香港回归的大日子，即是香港地产的最高峰火红年代，人们纷纷要求政府多拍卖土地，政府更承诺追求每年八万五的海量住宅供应！
但1998年亚洲金融风暴的来临，令楼市包括楼价戏剧性走向崩溃！一直去到2003年，楼价比高峰时跌了超过六成，成交量最低跌到一年只有6.5万宗左右！10年间香港地产已面目全非了！
香港房地产是重要和成熟的市场，这样的市场通常都会有业界的巨无霸甚至垄断者，笔者认为2000年前的地产代理曾被寡头垄断！所谓垄断者，不是指业界霸主强大，而是指竞争行为令对手失去竞争空间！1998至2004年这段时间，我们反而采以患为利来争取前进的机会！
我辈中小型代理行这段时间是全力发展网上联盟和商会团结！将19区的地方代理行聚在一起，与不同科技供货商合作（包括全港第二个网上查盘引擎、网上地图和网上看楼等等），掌握了上网由贵族走向平民化的契机！争取了我们的成长空间！
2004至2014年：经济复苏增长下的土地供应短缺
2004至2014年的时期，香港楼市的大格局是奇妙地进入复苏和兴旺期，但是我们的土地供应却严重不足！
香港经济复苏，发展商不断觅地起楼，亦带旺了代理业。(Shutterstock)
在此大局下，代理业亦在大集团的人海铺海战争下难以发展，除了人手被扯干外，恶性挖角战下亦产生劣币驱良币的情况，大行的盈利难以进一步突破，大行在相互增兵下愈来愈难增加市场占有率！笔者经营的祥益地产在这个阶段决定放弃规模上的追求，改为争取“人人开到单”，将代理业的经营模式加重在研究市场和优化资金链的运用上，这些优点可以优化投资上的能力，同时加强对客户的服务！
尤其在2006年之后，笔者集中在本区经营为先，但资产投资的原则是：不在代理生意的经营区域下注！本身居住或投资的区域主要在九龙站，避开了与客户的利益冲突之外，也去追求市场新常态的分析！本区经营虽然并非有很高的盈利，但有非常稳定的收入，足以支持比以前大得多的投资份额！事业发展总算能够前进！
2004至2014年，在香港楼价日旺之下，政府全面推出了楼市辣招，有关招数只能作短暂冷却作用，长远来说反而因增大换楼成本令转流率更慢，市场因此少了供应！楼价只好不断辗转向上！
2014至2024年：香港楼市在中美金融战互动下运作
这段时间，美国不断贪婪地无限量化货币！
中国，当然包括香港，最初用不断主动去泡沫的策略去迎战，以楼市辣招等方法不断调整市场，前期在每次调整之后价格都会再上，美元量化货币严重，泡沫就积聚愈多，最后引来中国冗长的宏调政策，去抵销西方无限量化的副作用！
美国推行量化宽松货币政策，使环球出现资产泡沫。(iStock)
到了执笔的时候，中国包括香港奇迹地在美国无限量化下创造了低通胀！资金在市场不断调整下，结果积聚在银行体系，中国的M2（301万亿元人民币）早已比美国和日本相加的M2还要多！香港的M3亦突破了17万亿港元，远高于借贷量！中国大量保留实力，股票市值远低于实质价值和盈利能力！这个历史从未出现过的特性，是否将会在大局东升西降的过程中作出戏剧性“剧情”？
多年疫情下，各国难免有互相封关的情况，在完全开放通关之后，大家都发觉许多行业的经营模式已面目全非！市场正激烈地改朝换代，在新陈代谢下，许多旧模式的生意被淘汰出局，崭新的模式亦有不少冒起中。为配合疫情，令到市场内伤，最后各银行也掀起了补仓潮，使本来借贷额不高的公司和投资者，竟然面对深度补仓潮，令市场异常呆滞！
现在的确是很奇异的年代，当现实中发展商和很多富豪的商业信贷利息是6、7厘时，小市民买楼的楼宇按揭利率只是4厘多一点！
也奇异地被很多人忽略了的是，低通胀令到很多投资产品容易有正获利，而联系汇率令香港定期存款得到高于通胀的息口回报（许多银行都是买美债产品去支付定期存户的高息，赚取港元无汇率风险的回报），以上做法几乎等同向全港所有市民派钱，港人的财富其实是获得可观增长！
地产代理业方面，经过这几年的市场萎缩，大行的人海铺海战术算是吃尽了苦头，除了因为成交减少致出现僧多粥少外，人海战术引起的从业员水平下降，令大行比以前更容易出现赤字！这等同使我辈讲究员工竞争力的中型行得到相对正常的竞争环境！
当然，中小型行可能会比较容易适应大潮流的改变，但中小型行并没有改朝换代的能力，时代和历史正等待新一代的经营模式去为我们带来新的代理业局面！
《经济通》所刊的署名及／或不署名文章，相关内容属作者个人意见，并不代表《经济通》立场，《经济通》所扮演的角色是提供一个自由言论平台。