汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
房屋局局长何永贤日前表示，政府在平衡公营房屋和私楼供应量时十分小心，确保不影响私人市场。最近有人批评公营房屋供应量过剩的问题，这个情况的确容易令人思考私营及公营房屋新供应目标比例定为七三比是否仍合适？之前的决定必有其当时的处境及正确性，但到了今天的现状有没有修改的需要呢？
从成本角度来说，七三比可能是等于用三成的私楼卖地得益去支持七成的公营房屋，那么是否隐含了变相的高地价因素？第二个可能性就是，如果三成的地价卖得并不高，于是公营资助房屋要用更低廉的建筑成本去兴建。
笔者认为以上两个情况都不理想，公私营房屋七三比例是开始有压力了，会成为下一个成本上矛盾的方案，更重要是我认为要达到房屋政策的目标，以单纯的土地规划并不足以解决现时问题，因为政府要做供应管理之余，还要做需求管理及成本管理。
最近坊间有声音批评公营房屋供应过剩（数据图片）
笔者认为正确的做法应该考虑周全。首先，私楼的供应不可以太少，不一定要用新供应去满足需求，最近放宽楼市辣招就等同放宽了二手住宅供应，向市场提供了更多供应。如果二手供应是足够的话，公私营房屋都可以用二手市场去满足大部分的需要。
其次，笔者当然同意减少公屋系统下超越资格的富户，从而令到公屋可以有更大的使用率，而申请居屋人士当中真正需要的人更容易上车，再加上活化换楼巿场，改善放盘和上车盘的二手成交。一、二手同时增加供应的好处就是市场较平衡发展，这才是房屋政策的重要配合。
近期绿置居启钻苑有愈百宗订单，其中逾半数是开放式及纳米单位，有议员估计录多宗订单与纳米楼绝迹有关，市民情愿浪费数万元订单改为抽新落成的居屋。另外，我们亦会见到，新居屋山丽苑因为位置“吊脚”，有近2500余伙“卖剩蔗”，中签者拣楼前“缩沙”。此外，由2021/22年度有1469人在无参加“特快公屋编配计划”的情况下，却获编配“长者住屋”，但其中有97%人因此拒绝编配，部分单位更空置逾10年。以上种种例子可以看出，仅靠规划难以匹配市场需求。
其实在撤辣前的香港楼市，发展商已难以买入地皮去建屋。香港社会要面对的是，因为市道不济而发展商停止买地再引起的市场冲击，即是说，地产不只是发展商和拥有资产人士的福祉，而是全港所有人的福祉。地产不济，我们失去了卖地收入，政府靠什么去营运？一个市场总要面对收支平衡的成本法则。
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