汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
无疑，现在市场上仍有一些风险是难以评估：中美角力的互动、中央调节市场的进退和群众悲情的情绪化等，都是难以预测的，入市必须准备承受适当的风险，但同时，“不买楼的风险”也是十分巨大的。本港拥有的资金远高于住宅供应，长远来说，海外买家数量不断增加亦不容易满足。有人认为，撤辣后的楼市兴旺只是昙花一现，但同样，成交量仍有机会持续比撤辣前高得多。
香港近年楼价虽有下跌，但楼市的结构并没有改变，香港有比5年前更多的资金、更低的借贷率及更多的财富效应，而且住宅供应量虽曾因滞销而有所累积，但撤辣后抑压多时的购买力显然不难将库存消耗，长远而言供应仍然是不足够，但奇怪地楼市不是因为泡沫而下跌。香港2010年开始推出的楼市辣招成功遏制楼市的泡沫，过去两年在没有泡沫及资金继续累积的情况下，楼价下跌是一个异数，是因为美国和西方的金融追击、内地企业调整及社会悲情造成的异数。
近年香港楼市结构并无改变，楼价下跌是一个异数。(Shutterstock)
其实在未撤辣之前，很多区的楼价已经去到谷底，甚至乎新界西的楼价开始有回升的迹象。撤辣前，的而且确楼价已经调节到发展商难以投地，投地一不畅顺，政府的财政会立刻出现问题，即是说政府其实在现实上是有必要将楼价与成交量回复到高于2月前的水平，令到发展商能够有足够的水位买入地皮，否则就会影响到政府的财政及未来的发展，这正正是买楼与其他投资产品不同的地方。楼价跌两成，其实政府就必须要为楼市推出措施，维持“合理的平衡”。
很多人忽略香港政府是很成功地做着一个人口政策，现在的人口政策甚至取代了地产和金融的主导地位，以人口政策为主，然后发展高科技、教育和金融中心，大湾区人口腾笼换鸟凝聚配对，地产只是被动配合，君不见撤辣后，买楼最多的客户群正正是内地人？过去两年，楼价在没有泡沫下作出调整，无疑是对未来加入香港的人口发了红利，令他们能以比2019年前更低的成本移居甚至创业，反而港人不珍惜这点红利，甚至感觉不到，很可悲啊！
在人生中，无论买不买楼，都要为居住付出代价，因为租楼亦是支持楼市的另一种方式，只是租楼不会有回报而已。但损失最大的，就是卖出自住楼等楼价跌的人，损失的不只是楼价，还有本来不需要付出的租金。所以，所谓“最后逃生门”并不是没有风险，往往是风险最高的一个选择（虽然不同人的最合适选择其实也不同）。
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