汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
财政司司长陈茂波在最新《财政预算案》中宣布住宅物业全面撤辣，究竟市场首48小时的反应如何？笔者根据市场的初步反应作出以下分享和评估：
（1）撤辣后，二手放盘量必然大增，楼价是升是跌，其实是增加的放盘量和增加的成交量对冲，若放盘量增加多于成交量，楼价应该下跌，相反就应该上升，一切看数据反映。个人认为这次完全撤辣，因为做得彻底，所以长远增加的购买力很高机率会多过增加的放盘量，因此撤辣应不会引致楼价下跌，并明显制造了楼价重新上升的起动机会。
（2）已开始有一些业主反价，这是正常现象，因为大家对前景都清楚和乐观了。
（3）但是我们更加见到仍然不乏减价的业主，因为疫情和市场颠覆已经令到很多人消耗了实力，甚至成为惊弓之鸟。这种短期的乱局是对买家有利的。
楼市全面撤辣，制造了楼价重新上升的起动机会。(iStock)
（4）相信住宅在一年内会出现短炒情况，尤其是300万元内（只是100元厘印费）的板块。短炒活动会重启，但是未来几年内不会回到过往猖獗的水平。不过随着获利的人愈来愈多，炒卖活动是会由少变多去增长的。
（5）会多了人买楼收租，这个就是市场需要的，配合收租回报率不少已经去到3.7厘至4厘的水平。加上外来人口在港定居的数量增加，多了人收租，是会令租盘增加，对市场是有利的。普通小市民如果有两、三个住宅单位收租，亦可以纾缓香港面对银发一族退休资助的压力，这个也是笔者提倡的减辣重点。
（6）随着3000万元内住宅物业的按揭成数提升，有关板块的成交及价格都会上升。过去1000万元至3000万元物业长期在较保守的按揭成数中，现在放宽3000万元内的住宅物业，无疑释放了中产的购买力出来。而非住宅物业（包括写字楼、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提升至七成，对本地创业或来港创业的人，其实是减轻了很多成本负担。以上措施对长远市场是一个正确的选择。
总结来说，撤销楼市辣招令市场畅顺运作，市场多个板块已经形成了相互呼应的结构：严打公屋富户和新一期白居二将推出，草根上车板块将会和3000万元或以下住宅及已经起动的豪宅单位三翼齐飞，无论楼价上升或下跌时都有较健康的调整。
虽然民间变成惊弓之鸟，需要一些时间来回复入市的勇气和胆量，但是香港的购买力从没有消失，而且是不断累积且愈来愈大。香港的M3有逾17万亿元，其中4万亿元是过去两年在市场吸纳了去做定期存款的，4万亿元可以将全港住宅的按揭贷款还清两次，这种后续的购买力随着定期存款息口下降及收租回报率上升，会逐渐流入香港楼市，不容小觑。
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