汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
值得为眼前楼价下跌而烦恼吗？大多数人也不值得，对于长期或中期投资者来说，根本无计划现在卖出，何况他们也可以改变再出售的时间，譬如把物业出租先赚取长期收租回报率。如果是追求短期回报或者借贷过多而引起银行补仓的问题，这是策略上的检讨！短线炒卖和高借货一直也是“富贵险中求”！
当然，楼市早有“辣招”其实不太存在短炒损失！
至于借贷，这次的确很多十分稳健的投资者，因为一年暴动加三年疫情这非常罕有的情况，令收租经常性收入受重创！期间按揭息口亦大幅上升！疫情令到租金不断下跌最终影响物业需要重估，甚至原本只借三至五成杠杆的部署可能也要补仓了！这班高手其实是非战之罪！笔者本来借贷都是最多三成或以下，但是年前我买入新铺的时候弱势已形成，所以后来再买勿地臣街和南丰中心的两间商铺都是没有借贷！
其实有实力的买家仍然很多，不过香港银行在大变之下其收放的尺度未能定得清晰给投资者，这股购买力近年都做了收息一族，香港大量实力也藏兵于定期存款！
中美的金融大战，中港股市也“坚壁清野”去除泡沫，应是不让财富透过股市外流，而港府在近十年面对海量资金涌入推出“楼市辣招”，让资金不能在市场滚存！今日无论中国和香港的资金都是历史上最高！香港这两年增加的定期已足以支付全港住宅按揭贷款两次！
笔者不知道中央怎样运用楼市辣招去打这场史诗式的金融战，但起码放宽收租人士入市是向前想的正确打法，因为既然放得内地专才入境，自然是应该增加租盘的数量，何况收租只属长期投资，不属短炒更不违反房住不炒的实际价值！增加租盘对小市民租客有帮助！
增加租盘对小市民租客有帮助。（Shutterstock）
实际上某刻楼价不等于“买入”、“卖出”价，投资上输的人往往是三种：
一是输了一次就永远怕被蛇咬，不敢再投资！
二是人云亦云的人，气氛好看好，气氛差看差，贵买入只是赚少一点，贵买入再平卖出，这些人才是长败将军！
三是喜欢唱负面的人，和正面对着干，又怎会做到正确的决定！
投资上胜败乃兵家常事，很多人忽略了，无论人生还是投资，致胜之道都是在低迷的局面中看到希望，我们看到希望当然是一种技术，以及最重要的是态度！
每次困难我们都平安度过并不是斗得赢上天，是因为我们可以赢了看得悲观的那些人而已！
加油！祝大家新一年享受考验！如沐春风！
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