汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
今年是笔者连续第十七年为新一年撰写楼市忠告：
1.2023年楼价下跌并非泡沫爆破
近10年香港房地产市场在政府“楼市辣招”之下，其实并不可能存在太多泡沫！当中当然没有借贷泡沫！在市场情绪上，过分悲情反而令市场出现“负泡沫”！2023年楼价下跌，只是一个在低通胀、高定期息口、悲情充斥的格局下，引起大部分购买力被冻结的异数而已！
2.资金泛滥其实更趋严重
人人浸淫在悲情之中，却忽略了另一财富实力已渐变得空前强大！这就是现金流日益“爆棚”！最新截至11月的中国M2（流通中货币包括流通中数字人民币，加上机构存款及证券公司客户保证金）创新高！达291.2万亿元人民币！是美国的两倍！而香港11月的M3（公众持有货币，加上认可机构存款及可转让存款证）也破了新纪录！逾17万亿港元！定期存款逾9万亿港元！存款与GDP比率超过400%，是全世界拥有最多现金比率的城市之一！
3.息口走势改变大局
人们只留意供楼的按揭息率，但入市买楼有压力测试及入息比率，供楼上的负担虽然会因加息也在增加，但不会有结构性的大改变，反而定期存款可冻结市场绝大部分购买力。在2022年初至2023年这两年时间里，高存款利息配合低通胀，将市场近4万亿港元资金冻结在存款。增加定存息率虽带来不错收益，但随着有关因素的改变，空前庞大的购买力将做新的决定去改变大局！
所谓悲情并无影响市场结构，故亦不应该影响市场本来的长远发展。(iStock)
4.通胀回升将推动经济
2023年初，中国包括香港都面对疫情后可能出现的高通胀，甚至滞胀！结果是我们不单止保持经济增长（去年第三季GDP按年增长，内地是4.9%，香港是4.1%），更成功将通胀减至低水平（内地-0.5%，香港2.6%）！有人认为是进入通缩（物价下降，经济不活跃），笔者不同意，因为我们仍能掌握到足够的经济增长！我反而认为中央可以透过增大合适通胀至如2%左右去推动经济！若通胀真的上升，会令定期存款吸引力大幅削减，不少购买力容易回到市场去！
5.悲情不会长期蹂躏香港人
市场的确经常会被负面情绪影响短期运作，但绝少影响长远趋势。2023年的悲情好像摧毁了市场的一切，使人们也跌入了“长远低迷的错觉”中，中美两大国的角力令香港市场除了要面对美国的针对冲击外，也因中央要调整市场应对，投资者变得两面受敌！其实所谓悲情并没有影响市场的结构，因此亦不应该影响市场本来的长远发展！（待续）
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