汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
又到了回顾过去一年楼市的时候，笔者就以年初时发表的“2023年我对楼市的十大忠告”一文的内容作回顾基础！是笔者连续16年为楼市撰写我认为值得留意的正面／负面因素给消费者参考！2023年的楼市发展，正是被文章开首的第一点的“中美决战才是市场最大关键”不幸言中！政治上的角力隐忧正正压倒了本来聚积空前深厚的购买力和正常需求！
“愈接近真正时移世易的一天，战争亦接近，而香港作为桥头堡角色也会愈容易受到不同方式的狙击。”
“是一场博弈，即是彼此各出奇谋，也即是局面会随时改变，市场趋势被左右，市场机制许多时亦失效！”
“当中国在固守被动阶段，市场亦容易走向负面，相反当中国主动及发放能量的时候，市场也容易景气。”
结果是美国尽情冲击香港巿道！中央却充满底气，亦在这个时候整顿市场甚至一些企业模式！投资者犹如两面受敌！苦不堪言！笔者认为政府应尽量向市民解说一些政策进退的原因，好让市民追随支持！及以免被负面流言蜚语乘虚而入，令人心虚怯！
2023年持续2022年的“无论市场变化如何，大部份时间市场也被扭曲诠译”，“市场情绪和唱缔造大局”下，负面主宰下，疫情后香港虽回复缓慢但仍受国际投资者欢迎，却被唱成为“国际金融中心遗址”，香港在认知战上其实非常被动！市民在悲观情绪下将积聚庞大的购买力转了去做定期存款！去年至今年9月逾年半时间共流入3.73万亿元至破纪录9.17万亿元，香港成为世界上除了卢森堡外银行存款对比GDP比率最多的经济体！不单令“楼市机制复常”落空！财富效应亦被冻结！“资金走势左右大局”更在存款满溢下出现楼价下调！
（Shutterstock）
不过，好事情也抬头，“优才领导不可逆转”！优才计划的成功！令房地产不论租/买也有了新的支持力！
“租金反映需求真相”，负面情怀放缓了楼市买卖的购买欲，但截至2023年10月份官方住宅租赁指数录得连续9个月上升！反映楼市最基础底气仍充足！
楼市趋势和市场数据虽背道而驰！根据市场数据和结构评估楼市已经失效！
但楼价下跌的结构是什么？似乎也并不巩固！楼价下跌的结构是：悲情下+低通胀+高定期存款利息=空前强大的购买力冻结在银行！
以上结构只要略作改变，无论减息、通胀上升、悲情减退、甚至GDP提升也会令约9万亿元定期部份成为购买力回归市场！我们的确未能够掌握到回升的时间表，但并不遥远也不冗长！
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