汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
近期坊间热议“香港成为金融中心遗址”，不过有网红认为香港身份值1000万元，觉得香港身份的含金量来自于拥有多重福利，包括教育福利、税制优势、北上内地大城市买楼亦有资格优势的便利，以及香港护照在171个国家或地区免签等。这虽只是一些民间的观点，但亦反映到不同群众的看法。十分讽刺，对香港最没有信心的可能是部分港人，又十分讽刺，对香港最有信心的其实是美国人，所以美国政府打压香港，美国商界却十分喜爱来港做生意！笔者认为市场对过分的悲情已经开始有了“免疫能力”，虽然这种免疫力不是很稳定，但是已经存在！
社会的风气改变了，昔日不会将坏消息当了是喜讯去幸灾乐祸的！过去人们遇上困境，仍会欢迎有理据的好消息出现！但现在世情却抗拒有利的消息！纵使面对困难的当事人，也只是想证明“我今日不顺利是因为经济无得救”，多于去掌握“明天会更好”的机会！
纵使人心思变，人们陷入了悲情，人们见到好的变化也不敢说好消息了！不过，笔者仍坚持勇敢地和大家分享个人所见！
本港楼市成交量已从谷底回升。(Shutterstock)
近年楼市低迷是因为两个主因，一是悲情泛滥！另一是高息引起的“定期存款热潮”！但其实，这两方面也开始有了变化。
定期的高息回报，最巅峰时很多人造定期获得5厘以上的收益，曾几何时香港只是有1.8%左右的通胀率，可想而知是相当吸引的，去除通胀净纯利有3厘以上，有关的吸引是源于收息远高于通胀或GDP升幅。但是，最近通胀已达2.7%，很大机会走向3%以上，即是说定期收息的回报是过了最可观的时候，已经由绝对性光环变为相对性光环。我们见到截至10月底的M3数字反映，过去约20个月定期存款不断增加的趋势已初步终止，定期存款在10月初步减少了逾700亿元，这和最近楼市多了人用现金一次过付清楼价买楼，以及楼市从最低潮回暖是相配合的。
很多人费尽唇舌，甚至有些人歇斯底里去要求政府撤辣，高官响应表述楼市不需要全面撤辣，只需作出优化就足够。笔者认为现在的注意力是放错了地方，对于公众或者尤其是站在年轻小市民的角度来说，如果为他们的利益重整房屋政策，重点有两方面，第一是转流率，这方面是有进步！但第二是能达到财富转移的效果，这点是被严重忽略的！所谓财富转移，即是要将原本得到过多机会人士的财富，透过市场不景转到较贫困人士手上，市场的低价成交就是一个例子！那即是说改善财富结构是要透过成交！如果情况仍然未理想，楼价虽然下跌，但是人们在悲情下也不敢入市！财富没有得到转移，即是说当市道转好的时候，仍然是有钱人占的优势最大。草根和年轻人的上车机会，可以说是悲情下短暂的入市时刻。
球王梅西来港作赛有一个启示，不同光谱立场的人也视为好事，准备抢票！这反映极端悲情始终会过去！在现金流不单没有消失和空前强劲之下，将来楼市恢复时会回复得较快！当下成交量已由谷底回升！笔者相信成交价再调整3%就找到谷底，然后会进入另一波上升轨道！
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