汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
香港社会被悲情泛滥，人们也忽略了众多利好因素已逐渐成形，笔者在此归纳和分享一下：
1.资金增加
本港银行首九个月总存款升2.3%，港元存款亦升1.6%。香港的货币供应量M3录得16.8203万亿元，对比去年同期整体按年增长3.2%。定期存款量更是不停聚积，市场购买力不断创新高！
2.成交价量皆回升
和其他同业发表的也相若，以笔者公司经营的范围为例，《施政报告》公布后三周的周末成交量，比《施政报告》公布前三周的平均宗数录得倍增。而成交价方面，最新祥益指数和中原指数也反映楼价已出现初步微升！有关进展值得紧密留意！
根据业界统计，楼价近日已出现初步微升。(iStock)
3.楼换楼成交大增，并成为市场主导
在短短两三个星期内，楼换楼甚至“连环船”（即换楼客的买卖两宗成交同一时间签）成交大增！反映政府以转流率为减辣概念，初步有成绩！
4.“高才通”已成清晰购买力，在各处都见到成交
连日来物业市场录得多宗内地专才的入市个案，亦有内地买家支付15%印花税的入市个案，为香港楼市注入新血。
5.“现金买入”成交急增
一笔过付清楼价的成交，反映楼市长远仍然是“较富有的人”拥有较多主动权！上车人士宜珍惜当下上车优势！
6.香港人口将回复增加
各种人才和外劳计划正令香港回到人口增加的趋势中，我们预计2023年底香港人口将会创新高至约760万人的水平。加上最近在地产市场大家也见到移民回流者入市，无论香港人口或购买力也会有一定改善！
7.白居二良性活化楼市
政府延长居屋第二市场的按揭保证期至50年，是一德政！虽然要明年3月1日才开始生效（买卖交易的完成日期和签立相关法定押记的日期均在2024年3月1日或之后），但因为给了市场正面信息，已令想放盘及入市的人都加热了，而且启动了居屋业主换楼潮！这种解封的自住换楼行为，是一种良性又对市场有利的因素！
8.消费市场持续增长
今年第三季本地生产总值按年增长4.1%，私人消费开支增长6.3%，整体投资开支反弹18.4%。经济还没有完全走出困境，却正不断改善中。
9.坏帐率奇低(0.02%)，2003年楼市危机不复见
负资产住宅按揭贷款拖欠比率更低，于今年9月底为0.02%，反映绝大部分按揭借款人都能继续还款，我们有避免市场大跌的底气！
10.香港金融中心揭开新一页
虽然近期香港集资能力减低，但在创科工程有进展，而内地很重视香港金融服务推广功能！加上阿联酋等外国资金开始进入中国香港，群众不应该随悲情过分忽略中国香港本身的重要地位！
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