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勇夺商业地王 希慎扩铜锣湾地产王国

2021-05-20 10:38
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  有铜锣湾大地主之称,于区内拥有多幢贵重商厦希慎兴业(00014),日前伙拍另一发展商华懋以近200亿元,成功投得区内一幅大型商业地皮。除一举扩大集团在铜锣湾的商业版图外,新项目由于邻近旗下物业群有望产生协同效应,从而打造长期增长轨道。
 
  向来甚少参与投地的希慎今次突然重锤出击,伙拍华懋竞投位于铜锣湾加路连山道的大型商业地,并且压倒新鸿基地产(00016)、长实集团(01113)等大型发展商一击即中,以比市场估值上限再高出15%的197亿元成功投得地皮。希慎财团今次出价进取,显然对这地王志在必得,皆因成功取得项目后,希慎在根据地铜锣湾的商业楼面面积,将增加28%至约490万平方呎。进一步巩固其在铜锣湾最大商业物业营运商的地位。其次,希慎计划在新项目兴建行人天桥,连接旗下的利园区物业群,一旦落成后,有望产生协同效应,建立一个规模和中环站上盖和鲗鱼涌太古坊相若的商业社区。




写字楼业务显抗逆力
 
  虽然新项目预期最快要待2026年才告落成,惟在传统购物区铜锣湾深耕多时的希慎,已成功在这区建立一个庞大的收租物业组合。当中的旗舰物业包括2012年完成重建,坐落轩尼诗道的购物中心希慎广场,以及楼高逾50层的甲级写字楼利园一期。而利园一期和利园二至六期,组成利园区物业群,和希慎广场及余下位于礼顿道的多个物业,共同提供不同定位的租务空间。除了商场和写字楼,希慎亦有营运其他类别资产吸客,包括住宅项目Lee Gardens Apartment。因应留家工作风气日盛,集团较早前把区内唐楼翻新,改建为生活工作间Bizhouse。
 
  写字楼、商场和住宅三大类资产,为希慎打造均衡的收益来源。疫情重击零售市道,向来是自由行消费者必到之地铜锣湾访客大降,希慎商场人流无可避免也受影响下,集团去年营业额及经常性基本溢利,同时按年下跌7%至37亿元及24亿元。惟和同属区域型收租股,经营海港城及收益偏重奢侈品零售的九仓置业(01997)相比,希慎的基础盈利跌幅相对较小。皆因后者旗下写字楼业务去年收入按年仅跌1%至18亿元,出租率仍见95%水平,显现抗逆力。写字楼面积承租不少来自金融相关行业,这类租户相对上受疫情影响较轻下,租赁需求料依然稳定。利园区浓厚的商业气氛,也为集团带来新经济相关行业的租户。
 
  商场方面,去年收益虽因向租户提供租金减免等措施而受影响,然而旗下物业整体表现仍和大市相若。集团有信心,一旦奢侈品市场经过重整后,奢侈品公司仍会选址利园区。加上本港疫情逐渐受控,本港有望于短期内推出「来港易」措施,让内地游客免检入境。以及政府计划派发电子消费券,料有助推动本地居民外出消费。向来是本港主要购物热点之一的希慎广场,在本地及内地消费者人流同时回流下,有望推动希慎零售业务渐离低谷,在未来时间见底回升。
 
住宅新项目贡献收益
 
  除了旗下铜锣湾物业群的经营情况有望复苏,希慎未来的增长动力仍有数点。集团和香港兴业(00480)共同投资的大埔高端住宅项目,预期最快于今年底落成并提供约200个单位,有关销售收益相信于未来数个财政年度入账。连同多年后落成的加路连山道项目在区内创造协同效应,推动旗下物业议价能力的情况下,都为希慎提高未来多年的盈利能见度。由于希慎长期审慎拓展,资金充足负债低企下,除有助其进行稳定派息和回购股份外,亦有能力走出去于铜锣湾以外进行投资。集团表示,会继续物色本港、内地及海外的投资机会。若然实现,希慎的升值潜力实在不低。
 
  经过近月的调整后,希慎现价仍较去年疫情时不足20元水平高出不少,反映市场看好希慎业务可随疫情受控而复苏。和其他同类股份比较,希慎投资消息向来不多下,股价走势亦较同业稳定,加上该股派息纪录稳定,以现价计历史周息率高达5厘,吸引力亦不逊于房托以至即将上市的iBond,属于合适的储货选择。随着铜锣湾主要商业区地位逐渐成形,若看好希慎业务复苏,不妨于现价买入作中长期持有收息,不设目标价。若希望设止蚀价,可定于20元心理关口。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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