外资退潮下的商业地产市场出路何方

　　戴德梁行第三季度的商业地产市场报告新鲜出炉，对于关注商业地产市场的人而言，今年前三个季度的市场表现可以用惨淡来形容也不为过。
　
　　写字楼从租金的角度，全市租金环比下降２﹒７％，同比下降７﹒０％至每月每平方米３０７﹒７元（人民币．下同），五大核心商圈租金则环比下降３﹒０％，同比下降７﹒１％至每月每平方米人民币３５７﹒２元。从２０１９年开始北京写字楼租金进入下滑期，到今年三季度，北京甲级写字楼的租金已经回到２０１１年的水平，且还有进一步下滑的迹象。由于租户租赁意愿和支付能力等因素的影响，整体市场新租和搬迁的企业非常有限，业主们也都以保住自身项目的基本盘为首要任务，对于租约即将到期的客户给与了更为灵活优惠的条件以吸引租户续约，在这样的背景下，整体市场租金大幅下调也就在情理之中了。另外一个明显的趋势是，核心商圈同非核心商圈租金的差异进一步缩小，这个差异从２０１１年的１﹒７４倍已经下降至本季度的１﹒６倍，核心商圈原本一直高企的租金在市场的打压下终于开始崩塌，高端写字楼的业主们开始放下身段把租金大幅下调，有些项目甚至报出同地段乙级楼的价格，这也让很多有租赁需求的企业在这个时点变得贪婪，不断期待市场的进一步下探以获得更低的租金条件。
　
　　三季度，位于东二环的信达中心和亚奥的北辰中心入市，共计为市场带来约２３万平方米的新增供应。受新入市项目提前预租和大单成交的影响，本季度，北京全市和五大核心商圈市场净吸纳量分别为１７﹒５万和１０﹒９万平方米。这个数据虽然较前两个季度有了明显的提升，但由于需求集中在新入市项目的预租和个别大单成交上，因此并不真正反映市场的活跃程度，相反，ＣＢＤ一个季度－２３７平米以及金融街－３１５１平米的净吸纳量反而更能反映出市场的一个真实情况。
　
　　从疫情爆发伊始至今，我们也统计了北京各个子市场的需求情况，不出意外的丽泽区域拔了头筹，从２０２０年一季度至今共计完成了６２﹒２万平米的吸纳，其次是ＣＢＤ的３０万平米，而中关村仅为３﹒６万平米，望京酒仙桥更是跌入负区间。这从另外一个角度让我们看到过去近四年的时间里，国资背景的企业由于具有更高的抗风险能力，因此仍然保持了一个正常的写字楼需求，而丽泽区域的需求也正是由这类企业支撑的。反观民营企业则饱受疫情和政策的影响，不管是对资本无序扩张的整顿还是对教培行业的严厉打压都让中关村和望京╱酒仙桥两个区域成为了写字楼市场的重灾区。
　
　　从行业需求来看，金融、高科技和专业服务业三个板块仍是需求的主要来源，但今年一个比较明显的变化是媒体与文化行业的市场需求明显增加，而过去三年从疫情红利中获利的生物医药板块的需求则开始滑落。这也同普通民众在疫情解封之后的今年的直观感受相符合，今年的演艺市场和各种赛事均呈现了火爆局面，从暑假档票房创纪录的１７７亿到各种赛事演出的一票难求都反映出年轻一代在疫情过后对文化产业的报复性消费心理。今年，可以看到的较为大宗的媒体与文化类企业的写字楼需求包括蓝色光标，浙文互联，磨铁文化，传奇东方，众创文旅，万圣广告，乐视新生代等。
　
　　从未来供应的角度看，未来三年北京的写字楼供应呈现逐年递减的状态，且趋势同２００９－２０１２年的后金融危机时期非常类似，也因此会有人问，目前低迷的市场状态同金融危机时期是否可同等看待？后期的发展又将如何？其实，目前北京的写字楼市场同十几年前的市场不管从需求还是市场逻辑方面都产生了质的变化。在金融危机爆发之前，北京的甲级写字楼市场是外资企业的天下，他们在写字楼市场的占比达到９０％以上，金融危机的爆发让外资企业大量回撤，从而导致写字楼空置率的急剧上扬，也正是这个因素让政府和开发商对于写字楼的开发望而却步，从而造成了从２０１０年至２０１４年间的年均新增供应仅为３２万平米，而同期由于内资企业需求大增导致年均市场需求激增至５０万平米。这直接造成从２０１０年到２０１２年间市场从租户市场到业主市场的急剧反转，而租金则在两年间翻了一番。
　
　　而从目前的市场情况来看，虽然供应趋势同当年类似，但当前写字楼市场中外资企业的角色已经越来越弱化，他们在写字楼的租赁成交中大多扮演了退租或缩减面积的角色，成交占比从过往的四六开已经下降至二八开甚至更低，并且这种趋势在未来很长一段时间将继续维持。而内资企业作为写字楼市场的主力支撑，在经历了几年疫情及后疫情时代的市场低迷中均在苦苦挣扎，除了一些国资背景的企业尚有余力，带动了８０％以上就业的民营企业均处于强调提质增效严控成本的状态，并且由于全球经济增长乏力，中国经济也不能独善其身，逐层的向下传导也势必影响企业发展，因此尽管未来几年市场供应减少，但市场需求的增加点尚不明晰，未来写字楼市场低位运行或将是一个长期趋势。

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