住宅商品房续滞销投资薄弱

　　中国的商品住宅房于2023年前11个月的销售面积及额度跌幅持续放缓，惟待售及新建成竣工的面积仍保持明显的增长，显示市场的消化力相当疲弱。楼市在经历过多年的快速膨胀，所存的问题相当繁多，尚可者为泡沫似稍控和未有爆破，政府、银行和房地产开发商仍有一定的时间认真细致地共商处理和化解楼市劣况，控制市场不致出现系统性的风险。此为内地楼市尚幸之处也。
　
商品住宅房持续减销显市场信心不足
　
　　从中国国家统计局发布最新资料，可见内房企业所面对的问题和困扰日益严重，特别是（一）商品房销售中的住宅物业，销售情况在最近两个月有转弱的新趋势：(I)销售额度于2023年1-11月份累计9.3646万亿元，同比减少4.3%，较1-10月份8.6502万亿元所减3.7%扩大0.6个百分点，加上1-9月份7.277万亿元减3.2%、1-8月份6.99万亿元减1.5%减幅和1-7月份减0.7%，不仅成五连跌，跌幅更遂月扩大，止住1-6月份累计之数尚增3.75的上半年六连升之况，持续逆转和不断恶化。

　　此因销售面积，于1-11月份累计8.5914亿平方米同比减少7.3%，较1-10月份7.9386亿平方米的6.8%减幅多减0.5个百分点，而上半年之1-5月份4.0663亿平方米尚能上升2.3%、1-4月升2.7%、1-3月份升1.4%，反映出境内的商品住宅房地产市道由温和向好转日益差劲。

　　商品住宅房的销情转差的同时，引人以忧的更是（二）竣工面积于2023年11月末时为4.7581亿平方米，同比增长18.5%，在市场需求转趋疲弱之际，却出现供应增加之况，使内房企业不易消化货尾。房地产开发商不易处理好供求关系，影响到业绩表现。

　　正因为市场续现供过于求之况，故房地产开发商的投资也就见得日益审慎：（三）房地产开发企业到位资金于1-11月份累计11.704万亿元同比减少13.4%，比1-10月份10.73万亿元所减13.8%，所收窄，问题是(i)个人按揭贷款，与商品住宅房的销情齐步下行：于1-11月份累计1.9982万亿元同比减少8.1%，较1-10月份1.85万亿元所减7.6%多减0.5个百分点，而1-6月份1.24亿元尚增2.7%。此况意味市场于下半年的买意再度转差。

　　和（四）定金及预收款于1-11月份累计3.9583万亿元同比减少10.9%，减幅高于1-10月份累计3.65万亿元所跌的10.4%。此显房地产开发商在销售前景欠理想环境底下，现金流也有困难。

　　正正因为楼市前景不理想，故（五）房地产开发商明显减低对住宅商品房的开发投资力度，乃可预期之变，于1-11月份累计7.8852万亿元同比减少9。%，较1-10月份累计7.2799万亿元同比减少的8.8%，多减0.2个百分点。
　
可考虑让房企折让打包售资予资产管理公司套现
　
　　我早在好几年前指出：内地的房地产市场存在系统性风险的问题，因房地产开发商过分乐观而近乎失控的发展，大量的投地建楼负上相当沉重债务，若干房企遂出现资不抵债之险，只靠售楼套现以支持经营及投资所需，恒大地产(03333)便是其中一例，更引发内房企业所存之困不易纾缓，甚至有危机四伏威胁。

　　我曾提出多个处理商品住宅房之法：（一）相对迅速的做法，是容许房企把已建成现货楼甚至在建项目，以批发式“打包”售予具房地产有专业投资知识的资产管理公司，予以一定的折让，吸引资产管理公司的投资，而房企亦可迅告套现，逐步处理和解决现存的财政困扰，就一如商业银行把呆账售予专业的资产管理公司之况。

　　和（二）如能通过“打包”套现，房企可以争取把已售的楼花与置业者讨议稍延付货期限，做法是就此“付息”或作租金补贴，降低财政短期支付的逼切性。

　　但（三）要商业银行大力支持房地产业，显然是不理想的做法。银行当然要配合国家政策，却始终是有高度商业性的机构，在商言商，不应被个别行业所拖累，否则或有金融经济系统性的风险威胁，不可掉以轻心。

　　（waishinglai210@yahoo.com.hk）

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