财政司司长陈茂波今日(28日)公布新一份《财政预算案》，一如市场预期为楼市全面撤辣，即日起所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。另外，金管局放宽3000万元或以下自用住宅按揭成数至七成，并即时暂停压力测试。地产业界普遍欢迎上述措施，指可减低买家负担，有助推动市场需求，美联料未来4个月成交有望急升70%，不过，今日地产股股价表现反复，急弹过后升幅大为收窄甚或倒跌，其中新世界发展(00017)曾飙近一成，收市则升不足3%，先前有大行指撤辣可能只短期刺激楼市交投，今年楼价仍会下跌，地产股应趁势沽出抑或可再吼呢？
（新世界发展网页截图）
即日起毋须再缴三大辣税 逾500宗“先免后征”申请获批
陈茂波表示，政府一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。政府认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。
他提及，政府去年10月25日宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。当中，“先免后征”安排深受欢迎，已有500多宗申请获批，证明中国香港对外来人才的吸引力。
放宽3000万或以下自用住宅按揭成数至七成 即时暂停压力测试
另外，金管局今日向银行发出指引，即日起修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。价值3000万元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3500万元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3000万至3500万元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。非自用住宅物业的按揭成数上限则由五成调升至六成。此外，非住宅物业(包括写字樓、商铺及工厦等)的按揭成数上限由六成提升至七成；以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提升至六成。此项修订适用于住宅和非住宅物业。
金管局表示，美国联邦储备局近期表示，美国加息周期可能步入尾声，未来一段时间本港按揭息率进一步上升的机会较低，适宜暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求。另金管局指，2017年6月收紧物业发展项目融资比率，鉴于目前房地产市场情况，适宜将相关比率上限回复至2017年以前的水平。换言之，整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。此外，就银行向提供高成数按揭地产发展商的风险敞口，相关的额外资本要求同时取消。以上所有修订即日生效，适用于今日或以后签订临时买卖合约的物业交易。
会德丰：减低买家负担助推动需求 戴德梁行：助提振市民入市信心
会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示，欢迎全面“撤辣”，直接减低买家的税项负担，有助推动需求增加。今次“撤辣”能够真实反映市场置业需求，刺激本地人及海外人士置业自用，并吸引投资者重投物业投资市场，集团将配合市场气氛，会积极筹备新盘推售。恒地(00012)亦称，欢迎政府回应市场需求变化，相信撤销辣招及金管局修订物业按揭逆周期措施，可帮助市民置业换楼，带动物业成交量增加，并可吸引更多专才来港置业。
戴德梁行执行董事及中国香港研究部主管邓淑贤表示，非常高兴政府回应市场诉求，撤销所有住宅物业需求管理措施，相信楼市会有序调节，朝健康方向发展。现在困扰楼市有三大因素，分别是息口高企、“辣招”，以及经济和股票市场不景气。随着政府全面撤辣，相信有助提振市民入市信心，刺激成交量，进而活化换楼链。假如联储局能于年内开始减息，将更有助楼价回稳，预计下半年楼价有望从现时低位回升。毕马威中国税务合伙人何家辉亦欢迎政府全面撤销楼市辣招，认为可帮助市民及吸引人才来港居住。
美联：撤辣料助稳定楼价 未来4个月成交有望升70%
美联住宅部行政总裁布少明表示，财案顺应民意全面撤辣，停压测更是意外之喜，对政府措施表示欢迎，料可即时为楼市带来正面影响，稳定楼价，料未来4个月一手及二手的住宅物业成交有望急升70%。中国香港置业行政总裁马泰阳认为，全面“撤辣”有助稳定市场对楼市的信心，释放更多短期供应，有利物业交投加快复常，料3月楼市将会“阳春”再现，估计2024年新盘销售量按年升约24%至约1.3万宗，一二手住宅交投有望重上6万宗以上水平。配合按揭松绑、暂停压力测试、息口有望见顶，料物业流通率将会由低位回升至约3.8%，楼价全年有望升3至5%。
（Christine摄）
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰称，取消三大辣税相信有助吸引本地长线投资者重投物业市场，及可有效吸引海外资金重投中国香港物业，料助市场回归正常流通量，首季将迎来成交量小阳春，按季有望增加70%。惟在货尾量压力下，相信上半年楼价微升5%。
瑞银：撤辣或只刺激交投4至16周 今年楼价料仍跌5至10%
值得一提，瑞银近日发表研报已预料，港府将撤销所有住宅相关的印花税，并会推出更多措施吸引内地旅客来港。相信撤辣后将对地产商的股价和实质楼市带来一次性的刺激，但正面的市场情绪可能不会持久，预料即使全面撤辣，今年本港楼价也将跌5%至10%。
瑞银解释，本港住宅供应仍然充足，预测今年可供出售的一手楼单位数量将达5.1万个，意味需要超过3年的时间来消化存货；而在信贷环境收紧的情况下，高杠杆的地产商可能会降价推盘，以加速现金回笼。此外，租金回报率和按揭成本之间的逆差亦持续打击投资需求。预期楼市于今年上半年仍将面临挑战，但如果住宅租金进一步恢复和按揭利率下降，市场情绪可能会在下半年改善。而参考2019年贷款成数上限放宽和去年10月施政报告“减辣”，预期撤辣可能只能刺激市场交投4至16周。
摩通建议趁势沽售地产股 汇证看好信置长实中银香港等
摩通亦预计政府有可能完全“撤辣”。先前的减辣措施没有带动本港地产股股价，但如果政府完全撤辣则是一个上行惊喜，预计届时股价将于短期内造好，但建议投资者趁势沽售。由于楼市较受利率及经济和股市信心所带动，料撤辣仅在短期内刺激成交，并不能扭转楼价下跌趋势。
汇证则称，任何减辣的消息可刺激楼市成交及稳定楼市，意味可改善发展商的盈利前景，并减低银行贷款压力，因房地产行业占银行去年上半年本港贷款约34%至55%，而建筑公司也会因此受惠，看好信置(00083)、长实(01113)、中银香港(02388)及中国建筑国际(03311)，评级均为“买入”。不过，目前未售房屋及按揭利率高企，不预期辣招放宽后楼价会出现V型反弹。
黄德几：可刺激成交楼价料可止跌 长实现价可吸
金利丰证券研究部执行董事黄德几表示，财政预算案为楼市全面撤辣合理，因为十大屋苑近期录很少甚至零成交，市场已陷于冰封，对各行各业都有影响。而金管局暂停“加2厘”压力测试及调升楼按成数上限更是锦上添花，事实上在息口见顶、减息在望的情况下再实施“加2厘”压力测试已不合时宜，而调升楼按成数上限将促使买家到银行做楼按，总好过被迫去做二按利息更高，应不用担心令负资产宗数增加。而在推出一连串松绑措施后，无论本地及内地海外买家入市意欲都有望提高，供求关系改善下，可望刺激成交，而已由高位回落不少的楼价料至少可以止跌。
至于地产股是否可再吼？黄德几指，随着多项松绑措施推出，买家积极性提高，地产商会较积极推新盘，推盘亦会较畅顺，但部分地产股近一个月炒作撤辣预期已升水不少，新地(00016)及新世界都已累升约一成，而因预期撤辣后成交大增，物业代理股美联(1200)更累升一倍。不过，本港地产股整体财政状况健康仍可吼，其中长实财政状况最好，现价可买入，其他则可待股价回落至20天线才吼。
在新一份财政预算案公布后，地产股普遍先急升后回顺，其中新世界最多曾升9.8%至10.76元，收市则只升逾2%。地产代理美联集团则飙升33%，收0.87元。
（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）
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