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汪敦敬

汪敦敬

汪敦敬先生从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企不要模仿大公司的经营方针,应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大! 近年提倡平民财技,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术,故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。

2022年我对楼市的十大忠告

2022-01-05 11:07
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   今年是笔者连续第十五年为新一年撰写楼市忠告:


(1)东升西降


   过去十多年掌握“西去东来”大势是投资准确性的关键,我认为要面对的现实是局面已进入“东升西降”的阶段,全球多方面的主导和话语权逐步落在中国手中,未来西方国家将作出最激烈的抗拒,但大趋势,投资不可抗逆!


(2)中国香港金融中心持续扩大


   中国香港股市2021年的成交金额对比两年前2019年的规模已倍升,若以恒生指数每日收市点计算的成交图表,中国香港股市亦已“龙市”化(即不断转折之下谷底仍浪比浪高),加上2022年我认为是“中国金融年代”(中国在金融市场将更主动及自主)的开启,中国香港前景更秀丽!但西方国家必日益针对中国香港,投资必须留一手以应变受袭!


(3)资金流趋势是重点


   无论你对自己的观念多有信心,看资金流始终是以数据为最可靠依归(M3和银行结余),资金量保持高水平,中国香港的低息期就可持续,基于资金量若能继续远高于借贷量,加息并不易冲击大局!


(4)高通胀冲击民生


   环球高通涨潮锐不可挡!势必冲击民生!


   在中国香港房屋政策上,正进入“大基建年代”!却没有人关注高通胀的影响,也因此,无论造地或者建屋上政府的效率是否能获得提升,将决定中国香港的祸福!


(5)平行时空的世道和市场


   贫富悬殊、过分重视意识形态令世代进入了新的二元化!


   贫富悬殊下,有资产者和高薪者成为了购买力强横的“富裕族群”,他们购买的较优质楼市板块楼价不断大步创新高,但无资产者和收入只及人均入息中位数字的“草根族群”,他们置业的楼市板块楼价会大幅落后!于是两极成交一起在市场发生。


   而信息科技的过分发达,过量的高聚焦短讯“植入”令人们偏离了整体逻辑!完整概念不足的人各走极端并人以群分,由两群效忠自己意识形态的人不断找理据去作意气之争!政治如此!楼市也分“好淡之争”!无论市场变化如何,大部分时候市场也被扭曲诠释!


(6)楼价颠覆不定下强势上升


   楼市的上升结构即高资金、低借贷、低供应和财富效应根本没有改变,“龙市一期”的上升阶段继续发展前进!购买力和财富效应更进一步聚积深厚!来年我们更极可能要面对通关后的购买力释放、高通胀的冲击、资金的涌入、和财富效应的进一步启动,市场只是被各内外因素及情怀作非结构性的困扰,楼价仍继续颠覆不定下再创高峰!楼市仍然是最佳的资金避难所!


   二元化社会引起的悲情主导,一次又一次令中国香港人严重低估中国香港聚积多时的深厚购买力!


(iStock)


(7)租金仍处于易升难跌局面


   高通胀期的第一个阶段是物价上涨,高通胀期的第二个阶段是人工追升,纵使工资加幅追不上物价上升,这都是通胀或者“滞胀”的结构,并不是“通缩”结构,觉得租金长远会跌是错误且高风险的,租客中有心置业者应早买楼为妙!


(8)严防疫情下的危与机


   新冠疫情带来了悲剧,亦带来了改变!


   面对疫情是否能稳守秩序,不单只影响到民生,还影响到生产链、材料链、人力资源链的优/劣势!带来不同板块的兴衰,当中的危与机,大家应该要探讨及趋吉避凶!


   创科、生产线的优势逆转,正把旧有投资逻辑完全被颠覆!


(9)商业模式内外转型


   很多人正准备通关之后的市场回复,但我认为更加重要的是为转型后的新环境去准备!立刻掌握自身商业模式的转型,否则捱过寒冬之后可能才是市场进行高速淘汰的时候!


   信息、物流、融资的改变,静悄悄令现有模式失去了竞争力但仍有很多人未自知!


   很多人机会来临到眼前却不自觉!


(10)大湾区年代开启


   在疫情抑制下,大湾区年代延迟了来临!却凝聚了更大的能量!


   大湾区年代预算在下半年会起动,担当着在未来环球经济复苏走得更快去超越各国的引擎!令人力资源、市场竞争、成本结构也改变!


   进取的人在未来一年充满机会,也令人丰收!


   但对持躺平主义的人却不利!中国香港市民要加油了!

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