汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
本文是笔者分享香港复苏的三个阶段的下篇，继续分享第二及第三个阶段。
第二阶段，笔者认为是政府努力回复本港金融中心地位。外界均认为香港一直处于东西方“咸淡水”交界，现在失去了西方支持的香港会否元气大伤？当然我们要适应，但是西方世界不代表一切，东盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台，包括一些家族办公室的运作，香港近年是很成功的。近期瑞银预计香港财富管理行业正以7.6%的复合年增长率成长，到2027年的管理资产规模将超越瑞士，再加上香港的M3（泛指总存款量）创了17万亿元的新高，在资金汇聚下，富有的人多，家族办公室亦成功，再配合新的IPO上市时间表，香港金融中心的回复进展令人感到乐观。
现时本港楼价已跌至低过建筑成本，政府需要在土地招标上作调整。(Shutterstock)
第三阶段，笔者认为是政府准备重整楼市。本港楼价已经跌到低过建筑成本，而建筑成本其实是每年不断上升。楼价没有空间再跌下去，因为已经跌到年轻人有能力上车的地步。以屯门区为例，300万元以下的二手单位起码有140个左右，这个板块大部分是公屋住户收入能负担的范围，而年轻小两口达人均收入中位数，就可以买到480万元物业，若过到收入要求，则能够买到屯门码头两房高层向海的单位了。所以说楼价继续跌下去是没有必要的消耗，大家可以想象，楼价跌但建筑成本上升，如果政府要继续提供供应，唯一可以减的就是地价。政府是应该保护市民不受炒风猖獗的侵害，但是保护市民利益亦包括保护楼市的生产链。当市场过分观望，令发展商投地大减，亦等于政府收入大减，这种牺牲属于“沉没成本”。无论欠缺卖地令到香港财政赤字维持多少年也好，最终都要市场或楼价能支付不断上升的建筑成本，楼市生产链才可以如常运作。笔者认为，政府近期正在努力回复和发展商的互动，未来在土地招标方面会找到一个合乎各方利益的成本分配。其实市场成交价只要比现在提高一点，土地招标已可以运作畅顺。现在楼价已经超跌，特首也指出要对症下药启动购买力，即银行体系内的庞大资金，笔者希望新一份《施政报告》可以出“甜招”，为楼市作更好的分配，从而令生产链如常运作，这亦是政府的责任。
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