汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
尽管港人近年来都觉得经济欠佳，但根据Altrata公布的《全球超级富豪报告》显示，香港合乎超级富豪资格的人数为全球第二多，这反映出很多港人的财富仍然在增长中。其实香港正面对的是一个变局，加上需要一些时间恢复和适应，笔者认为，香港的整体复苏会分三个阶段。
第一阶段，笔者认为是中央和香港政府在2、3年前全力回复本港的城市结构，即人口规模。本港人口曾在2020至2022年中出现减少，这显示到西方一些对付中国的招数是毒辣的，一个城市如果人口不增长，就会欠缺竞争力，而且会失去活力，亦容易令到质素较差的服务成为主导。譬如通关之后，香港的服务和内地比较就相形见绌。香港社会的奋斗心空前薄弱及质素低迷，也是因为长期以来舆论被错误引导所致。
香港积极引入人才，令人口在2022年中之后回升。(Shutterstock)
香港人口政策是最重要的一场仗，人口政策其实包括了优才计划，大量引入人才，令到人口在2022年中之后回升，可能是因祸得福，因为近几年引入的人口普遍是接受过高等教育、较年轻及在职场上充满活力，而且是即将上位的，这种新的人口结构令香港楼市立刻受惠，租金在2023年重新进入上升轨道。2024年楼市撤辣之后，虽然大部分的购买力解除入市约束，但是很多购买力都没有起动，惟非本地购买力一支独秀。如果以买家姓名的普通话拼音做标准，其实我们找到一些所谓“泛内地人”，意思即是来自内地的，包括了一些有身份证或刚来港的，这些人入市的比例是很高的，他们除了主导租务之外，在一些楼花地盘的买卖占约六成比例。而二手买卖方面，内地客户以往长期占不超过5%，但是近期亦增加到两成，这是很大的改变。上述内地买家可能开始觉得租金贵了，所以进入市场买卖物业。其中部分人士是高薪的，我们曾接触一些客人，月薪是10万元左右，他们想买二手楼作收租之用。内地客户十分喜欢香港物业市场，除了投资回报率高之外，在法例及市场成熟方面，香港房地产也都是稳健的，加上购买香港物业等同买美元资产，在金融上又多了套戥功能。
香港愈来愈国际化，开始愈来愈多境外的置业者出现，包括巴基斯坦籍和非洲籍，虽然数量不算很多，但的而且确成为趋势。当然，大家亦看到近期香港与大湾区其他城市的人口流通相当成功，这本身是好事。
关于其他两点，下回再谈。
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