汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
上星期文章《买楼的“输数”与“胜数”》得到很好的回响，有一个好朋友分享他的投资经验作响应：“我有一个租客，2011年开始租其中一个单位到现在，大约交了230万元租金，但是这个单位当年我买入来是190余万元。”今日笔者想分享一下投资物业的基础智慧。
楼不是用来炒的，十分对！这个不单是平衡社会的公德心，亦可以是投资之道！笔者认为投资房地产有三个重点：
（istock）
第一：首先不要“买错”，一些非住宅投资，或者一些极冷门的住宅项目，投资了之后是可以“高价一去不复返”或“过长时间才返家乡”，这方面容后再撰文讨论，但香港仍然是投资(不是投机)的天堂，大多数的住宅仍然是“有买贵，无买错”。
第二：大多数的房地产，投资几乎唯一的风险就是断供，但是这个风险不能够小觑，因为若出现的话可以令到我们“total loss”！所以买楼前首先要学懂“绝不断供”，这个环节说就容易，实际易学难精！淡市的时候能够保持不断供的“金身”不容易，但是市场畅旺的时候不会信心过分膨胀去过分借贷，保持这个“金身”更加难！
第三：楼市获利的关键是累积财富，部分买房地产的人不能够积累财富除了因为断供外，还有就是因为“太醒目”而太快出货了！累积财富的本质其实是低机动性！如果机动性太强，不断买卖进退，跳出跳入，表面货如轮转是智者风范，但却和房地产累积财富的本质刚好相反！所以愈聪明举动愈多可能赚得愈少！很多人想在跌市前卖出单位，跌了之后再购回，结果却是不断错失时机！笔者两个儿子的补习老师，她与丈夫都是追求简单的幸福，到了现在未到40岁已经拥有三个优质住宅物业，原因就是想得少，要求简单，正正是低机动性，所以赚得更多！
现实是天气不似预期！聪明人反被聪明误！地产专收“机灵鬼”！现在的市场其实是深受国际博弈磨合的影响，一位银行家朋友和笔者说：“现在金融市场已成为大国角力的武器！”既然已是一场仗，“兵者，诡道也！”以为自己看得透，其实“人”在大局中是很渺小！笔者不同意“停止投资”是对任何人也合适！因为“买有风险！不买也有风险！”在这个时势之下，很多人要考虑“输数投资法”！以打输数去准备风险，来掌握过跌／错价的投资机会！
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