汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
笔者近十多年都在研究和分享市场的新常态，发现很多人对联系汇率下的息口趋势都用了错的原则，想法不配合实际的环境！当然，笔者不是金融专家，我只是发挥地产代理作为市场证人的角色，将个人见到的事实和大家分享，正如任何投资、甚至买不买楼都存在风险一样！当然笔者的观点同样也可能存在风险，大家可以当这是一个另类的角度去看息口趋势以作参考！
联系汇率下的港元，因为和美元挂勾的关系，所以中国香港的金融是深受美国影响，但是到了今日复杂的新市场势态，美国力量只能说是可以影响到中国香港，不过已经不能控制到中国香港的金融。
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以P按(最优惠利率按揭计划)来说，加息快慢的最主要因素是存贷比率，很多大银行的存款量其实都是等于按揭量的数倍，亦可以说是没有太多条件加P按，否则银行要做亏本生意了。美国息口只是会决定到息口趋势，中国香港虽然可能要追随趋势，但往往这个延后追随趋势的时段都是长过加息周期的时段的。以上一次加息周期为例，美国2015年12月开始加息，直至2018年共加9次息口累计加幅2.25厘，却在2019至2020年很快减至零息，中国香港的最优惠利率只是在2018年象征式地加了八分之一厘。
而H按(银行同业拆息按揭计划)亦不是美息所直接控制的，虽然中国香港也是受美国市场利率的趋势所影响，影响H按最大的因素是资金流，市场上银根短缺，令银行结余减少，H按就会加！相反如果在美国加息之下，中国香港银根仍然松动的话，H按一样有机会减息的，在东升西降的大局下，自然资金汇聚令到中国香港进入低息期，纵使美国加息中国香港是受影响最少的金融中心。
事实上，影响现金流和银行结余的因素还有许多，并不是单纯看美国的息口趋势，例如炒家套息，炒家会向银行借钱然后冲击港元，令到银行结余下降，H按息口自然上升！但是这种加息并不是因为中国香港要追随美国加息，是因为套息下炒家抽干了中国香港的银行结余！另一个影响银行结余的因素是未偿还外汇基金票据和债券，有关的票据是因为当资金过多涌入中国香港银行体系的时候，为免资金过剩，所以政府就会增发票据去吸收了，例如2021年9月至2022年2月金管局共增发了约1200亿票据从银行结余去吸收过多的资金。即是说如果中国香港没有因为资金涌入而引起了大量的投机活动的话，那就不怕来了的资金流走，明白了以上道理大家就不会对加息过分恐慌。当然在撰稿此文的时候，美国加息可能已经大势而去，但亦有可能会因为瑞信的事情而令市场资金需求突然加剧！是危？是机？还要看以上因素的变化！
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