内地代建龙头 绿城管理轻资产取胜

　　分拆自绿城中国（03900）的绿城管理（09979）为本港首只上市代建股，地位独特。

　　贵为内地代建行业的龙头，绿城管理凭借轻资产商业模式连番参与政府及商业代建项目，配合行业的上升周期，定单相信有增无减。

（CNS图片）

　　对不少股民而言，“代建”一词可能较为陌生。它和物业开发和物业管理一样，都是房地产业内的子行业。三者之中，代建商和物管商相似，俱以轻资产的模式经营，不会投入大量资本开支。物管商负责于物业内为业主及访客提供管理及增值服务。至于代建，概念和监工近似，向开发商提供项目兴建和规划方案，同时从对方赚取服务费收入。根据中国指数研究院统计，由2010至2019年计算，全国新订约代建建筑面积合共约2.7亿平方米，年均复合增长率达25%。内地严控开发商负债水平，不少中小型内房面临资金压力，选择代建服务减少营运风险将成趋势。估计到2024年，全国新订约代建建筑面积会继续以年均两成的速度增长（见图一），和物管行业同样处于上升周期。

大型内房兼攻代建

　　目前，约20间全国及区域级别的开发商都相继踏足代建业务，包括绿城管理、万科企业（02202）、富力地产（02777）和即将上市的中原建业（新上市编号：09982）。当中逾半企业专注于商业项目代建，余下则主打政府项目。至于本港代建第一股绿城管理，为目前内地代建行业的领导者。截至2019年，以累积代建总面积计算，绿城管理市占率逾三成（见图三）。集团背靠母公司绿城中国，除主打住宅项目的代建，亦参与政府代建业务，项目覆盖保障房、以及酒店、学校和产业园等公共建筑。公司拓展商业代建的策略，在于扩大项目的参与种类，把客户群扩大至小型商业写字楼物业开发商，和计划投资商业项目的金融机构，逐步巩固并扩大市占率。

　　区域布局方面，目前绿城管理逾半收入来自华东地区。绿城管理凭借在当地建立品牌壁垒， 在长三角取得较佳的客户认知度，加上本身在代建行业拥有数一数二的经验， 参与项目往往较周边项目取得一定的溢价。环顾收入架构，绿城管理地域贡献集中度仍偏高。由于公司背靠以高端房屋见称的绿城中国，因此未来有望跟随母公司打入华东以外地区，提高在各地的代建渗透率。绿城管理另一竞争优势体现于平台搭建。公司正开发代建生态圈，透过崭新管理体系，建立一个覆盖全个物业开发行业价值链的综合代建平台。并且于早期发布“绿星”标准，以成为历史尚短的代建行业通用标准为目标。

　　绿城管理早前公布首份全年成绩表。公司去年因升级业务模式，主动减少政府代建业务之下，收入按年下跌9%至18.1亿元（人民币‧下同），然而受惠于项目毛利率藉管理优化上升近4个百分点、联营公司业绩增长以及所得税率减少，盈利按年增加35%至4.3亿元，上市即有个好开始。公司透过自营及合营方式拓展业务，去年商业及政府项目管理面积俱同时延续逾年的升势（见图四），足够满足未来数年的收入要求。公司相继出售亏损的景观建设业务和减持景观设计公司股权，有助把资金重新投入于代建业务。

首季绩优高管增持

　　较早前，绿城管理公布首季营运数据，期内定单新拓代建项目的合约总建筑面积达902万平方米，占去年全年完成指标的48.3%，至于新拓代建项目代建费预估23.4亿元，亦占去年全年完成指标的40.3%。天风证券看好，公司多元化的客户结构及区域布局，具备能力为不同区域的多类型客户提供差异化服务下，全年定单预期能稳定增长。首次跟踪绿城管理的瑞银亦指，内地代建领域收入在行业渗透率增至15%的情况下，至2030年的年均收入增速料达13%，绿城管理同期的项目管理收入料增至1,000亿元，盈利能见度高。此外，首席执行官李军4月亦斥约97万港元，以平均价每股3.6港元增持27万股，并且承诺三年内不转让，为绿城管理增添正面讯号。

　　自李军增持及首季宣布佳绩后，绿城管理开始起动，上周更闯抵上市新高5.67港元。上市未足一年已较招股价累升逾倍。内地代建行业前景亮丽，加上本身属行业龙头的绿城管理的项目储备充足下，未来数年盈利持续增长的机会不俗，具备优质股的元素下值得伺机吸纳。一旦该股回抵5港元心理关口，即等同预测市盈率约17倍时可以买入，目标价看两成回报即6港元，一旦失守4.5港元则宜止蚀。

　　转载自《iMONEY智富杂志》。