作者为资深投资者。
美股3大指数上周四(21日)收市齐齐报升,均创历史新高;上周五(22日)美股3指数个别发展:道指跌逾300点,标指也微跌,而纳指则再创新高(图一至图三)。美股看似一片好景,美国经济应也不会差,将继续蓬勃?
先不说全球投资者盲目追捧AI概念的科技股,让7大科技股造成了近期美股亢奋和泡沫。如要对美经济差与不差作判断,其他经济指标都须一并考虑,例如美消费数据有多少水份,甚至造假,便会直接影响事实判断。
美写字楼将近半空置
近日有外媒引述,美国《匹兹堡邮报》(Pittsburgh Post-Gazette)报道,美匹兹堡市中心的写字楼(商厦)于4年内,可能有近一半会空置。该报根据取得的机密资料估计,有17幢商厦陷入“严重困境”,另外9幢陷入困境的商厦也“有待支援”。
换言之,以上26幢商厦:一、即将丧失按揭赎回权;或二、正面对丧失按揭赎回权的风险。简单讲,即是已被或即将被银行收楼,而这批商厦占匹兹堡市中心写字楼高逾6成(63%)。
《匹兹堡邮报》还计算出,如果将转租也计入,目前匹兹堡市中心的写字楼空置率已逾四分一(27%),也是全美写字楼最高空置率的城市之一。至2028年,空置率便可能升至近一半(46%)。
匹兹堡另一家传媒《匹兹堡商业时报》(Pittsburgh Business Times)去年10月也有类似报道:匹兹堡市中心的商业地产面临巨大挑战,愈来愈多公司决定缩减办公空间,甚至完全撤离市中心,导致租务需求下降。研究显示,有75%的写字楼被认为是陷入困境的,总计贷款金额达3.35亿(美元.下同)。《匹兹堡商业时报》更指这问题不仅影响匹兹堡,也在全美国的城市出现,连市郊也无可幸免。
加息导致借贷成本增
有分析就指出,美国写字楼的业主都像匹兹堡市中心写字楼业主般陷入困境,是因为每年借款100万元的利息成本,已从2020年疫情爆发之初的32500元,飙升至今年3月初的85000元。此外,自2019年以来,当地建筑成本也增加了约30%。
在匹兹堡主要营运及租赁地标写字楼的龙头房地产企业Rugby Realty,其主席斯塔伯(Aaron Stauber)更表示,待全部现有的租约到期,就可能会清空物业。他们宁愿丢空,另寻有更多机会之地(move on to a greener pastures),因“直接关灯更便宜”。
加退休基金1美元沽货
匹兹堡曾是美国著名的钢铁工业城市,现已转型为以医疗、金融及高科技工业为主之都市,也是全美第6大银行——匹兹堡国家银行的所在地。所以匹兹堡又或纽约、三藩市等的市中心商厦市道,的确可反映出美国经济的事实和隐忧。
彭博上月底报道,加拿大最大的退休基金——加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)以折扣策略,出售手上的3项地产投资,其中一项是CPPIB去年底竟以1美元,沽出纽约曼克顿一幢办公大楼约29%股份!
以CPPIB倾向商厦的投资作风也这样做,它所引发的连锁反应,会令美商厦前景如何,或已不必多说。凯投宏观(Capital Economics)就预测,写字楼价可能会从高位暴跌两成,令美国的商厦在几十年内都难以复苏。
一般投资者或毋须关注美国商厦市道,但因商厦按揭而拖欠美国银行贷款的情况就值得留意了。台湾《自由财经》早于去年11月已指出,美国银行业去年第三季商厦贷款拖欠金额升至10年新高,达177亿元;比去年第二季激增40亿元,增幅达三成,更比2022年同期激增100亿元!(图四)
美银行缓布违约
美国的银行商厦按揭贷款拖欠情况实不容忽视,约4个月前,虽然美银行业商厦贷款拖欠率是1.5%,但估计已持续上升。富国银行(Wells Fargo)是美国从事商厦贷款业务的最大银行,富国去年第三季贷款拖欠额激增逾50%,达34亿元(约264亿港元)!
在地区性银行中,总部位于匹兹堡的PNC银行是商厦拖欠贷款增幅最大的银行之一,去年第三季增加了1倍多,达到7.23亿元(约56亿港元)。不过,无论是富国或PNC,都不急于宣布贷款者债务违约,真实情况遂没被反映出来。
美联储局最近的议息结果符合市场预期,加上年内或将减息3次的消息,对美股的影响便不只是“继续跳舞”了。事实上,拜登在疫情期间放水派钱,让没有储蓄习惯的美国民众除直接消费外,也投入了炒股。美国经济好与坏,是否真的就可从美股反映出来?
一只冲击美经济的灰犀牛
今时美国裁员潮已由金融及科技行业,蔓延至其他行业。一旦百业之母银行因商厦按揭拖欠,而导致呆坏帐增加、亏损,甚至倒闭,这头“灰犀牛”会否撞散美国经济?
这头“灰犀牛”是美国多年来低息所养大的。加息了,这头灰犀牛就会发癫,会冲垮全球任何一个曾因息低而站上高位的资产,这包括房地产、杠杆投资和一些重资本行业。要减少灰犀牛冲击所带来的杀伤力,便要减息,而这正是美联储局时鹰时鸽、表现飘忽的主因。
按目前美国商业楼宇的糟糕表现和可能引发的银行危机,美联储局怎会无减息压力?
投资涉风险,每位投资者承受风险程度不一,务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。
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