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汪敦敬

汪敦敬

汪敦敬先生从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企不要模仿大公司的经营方针,应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大! 近年提倡平民财技,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术,故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。

收紧按揭与市场复苏背道而驰

2024-07-08 09:33
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   现在的香港楼市十分奇怪,租金由2023年春季开始已进入了上升趋势,直到现在升势算凌厉,很多租客其实变相是帮业主供楼,却不趁这个最好时机去买楼!


   更加奇怪的就是刚公布的香港M3显示,香港的资金量又再破新高,去到17.8万亿元,无论活期、储蓄或定期存款,港币、人民币和美元的资金都大增,在此情形下,香港银行居然还进行一个收紧潮,收紧按揭的风气当然直接影响到市场,与市场复苏的趋势刚好相反,令到楼市纵使在强劲因素下不断改善,短期的确有下跌压力。


   近期银行融资服务有不稳定的现象出现,有关问题正不断扩大,为市场累积风险。笔者认为,政府应留意和作出合适介入,掌握适当的市场秩序,以避免问题过度发酵。


银行近期收紧商业及住宅物业的信贷,令市场不稳。(Shutterstock)


   问题始于商业信贷的“补仓潮”,的确,银行在物业价格重估下,会因新估价和之前相差太大,而要求借款人“补仓”,笔者认为银行避免风险是合情合理,但是当“纯粹补仓潮引发借款人贱卖物业的现象”比“欠供款者引发的危机”多的时候,市场就会掌握不到银行借贷的进退尺度,除了银行与银行之间会互相践踏外,市场上的大部分投资者都会停止投资去观察。以上情况在非住宅的商业信贷出现,虽然表面影响不大,但已令到市场有力的主导投资购买力几乎完全停顿,对市场造成内伤。


   住宅的按揭最近也收紧,主要是从楼花开始。近年楼花上升幅度的确高于楼市指数所反映,屯门区的呎价曾经在十多个月内由11000元去到17000元至18000元,再加上部分楼盘有高回佣的情况出现,当楼价一出现下跌,银行便全面收紧,增加市场不安。笔者想强调,其中似乎荒废了1997年前的楼花发售“按揭保证”或“惯例”。以前楼花发售前,很多时都会有银行的按揭保证配合,即是到入伙时,纵使楼价跌了,都会以楼花的原价去做按揭借给借款人,这个做法的好处就是银行已一早可以将风险评估,亦不需要考虑整体市场会出现互相践踏的情况,更加重要就是这种楼花保证的做法,其实间接令到楼花是必须要银行在价格上取共识,价格去得太高,银行就自然不肯做按揭保障。笔者觉得这个制度在近年是荒废了,我认为消委会及销监局都责无旁贷,应该对有关的市场转变做一些研究。我们一定要尊重银行避风险的权利,但是要避免市场对按揭制度失信心,令市场回复更好的秩序。


   近期二手市场进一步有不好的风声传出,报章报道不同银行开始会在按揭年期上限方面,包括楼龄上限和借款人年龄上限作出更严谨的限制,这与市场复苏是行相反方向。笔者想向各位报告,我公司的按揭部暂时未找到银行承认收紧按揭,希望有关消息是一个传言或是试水温。就算银行对二手市场按揭严谨了不少,其实并不影响到用家,但是在弹性上就减少了很多商量的余地。为保障精明消费者,地产代理是应该在成交前已找到银行,掌握估价和买家的负担。


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