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石镜泉

石镜泉

作者为资深投资者。

中国香港房策

2021-10-08 10:35
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  笔者认为中国香港的房策,一直是搞错。既搞错了服务对象,也被咨询错搞了。如不纠正这两点,就算有地,也未必能解决中国香港的房屋问题。未讲怎纠正这两点前,先看殖民地政府在百年来是怎解决中国香港由几十万人口,增到七百万人口的房屋问题。

  《南京条约》写明,英国要保留原居民权益,当时的原居民是务农为主,占有中国香港大多数的平地,事头婆所能用的平地,就是中环一带,故不旋踵便开始填海来拓地。殖民政府之所以填海而不开山,是因为在海岸线以外的海面都是事头婆的,故填出来的地,都是官地,这对殖民地政府拓地建屋挺大帮助,要知填了哪些海,得到哪些地,看街名就知,都是番名,德辅道中、干诺道中、卢押道、芬域街……到六、七十年代,因经济发展需要,更大大地填海,沙田、葵涌、将军澳、西九都是。

  “这里记住一点:填海是港英政府拓地的主要手段。”

  在港英管治期间,中国香港人口因为内地同胞涌港而大幅增加,屋是一下子建不了那么多,怎办?

  (1)让这些人在官地山头建木屋,大坑东、调景岭、鸡寮、马仔坑等都是。只要官府不管,穷人自然有其办法。

  (2)对于不太穷的人又怎办?他们不住木屋,就住到洋楼、唐楼去,以前楼宇是一幢幢买的,但就开始有分层、有分租,一屋七十二家房客是确有的事。

  为了要增加可居地方,建筑署立了条暂准例,准许唐楼、洋楼的骑楼可以围封,只要留个活窗作火灾逃生用便可,这就是所谓的骑楼房,此例一“暂”便暂了逾六十年,今时仍“暂”。

  “这里记住一点:Law are made for breaking,因为“法”是服务于人,而不是役人,法不合时势就要改。”

  事头婆的一个心头患是,要与民争地,如纯按《南京条约》来办,殖民者只能有山坡、边陲地,广阔的元朗、锦田、粉岭的平地都是在原居民手中,事头婆无份。殖民者是聪明的,他们知农地不值钱,只有屋地才值钱,于是在1950年代便做了次Land Utilization Survey,表面上是研究中国香港的土地用途,但实际上是确认了什么是农地,什么是屋地,什么是原居民拥有之地,什么是原居民不拥有之地,一做完了这个调查,划出地图,于是:

  (1)凡不由原居民拥有之地,都是事头婆之地;

  (2)凡是农地,就永为农地;

  (3)凡是屋地,就永为屋地,尤以乡村屋地为然。

  这个Land Utilization Survey,再配合之后的保育地、郊野公园地的规范,就将原居民拥有广大的土地永定性为农地,不可建屋,而在郊野公园内的农地,就乜都唔用得,只能耕田、生草,在保育地内的农地就更加只能晒大阳?

  “这里记住一点:为什么农地不可建屋?为什么郊野公园和保育地只可以晒太阳?”



(数据图片)


大刀阔斧修例 才可辟地建屋

  上述这些限制,适用于原居民、普通人,但不适用于事头婆,只要殖民政府一修例,就可以化腐朽为神奇,山坡地可以变为屋地,再拍卖出去,就有钱收,整个飞鹅山、九肚山的豪宅,都是沿山坡而建,其地无原居民在1950的Land Use Survey中申报拥有,故都是事头婆的,只要一修例,山坡便成金矿。

  为了限制原居民将农地转为屋地,殖民政府祭出三招:

  (1)在已划定的乡村屋范围内,原居民可以自由建屋,政府不管;

  (2)如在乡村屋范围外建屋,要申请、审批期可长近20年,直到曾荫权为特首时,或许是与一众乡绅友善啩,指令审批时限要压缩在19个月,于是便见大量西班牙别墅豪宅涌现;

  (3)为免原居民在农地上建出摩天大楼,抢去了事头婆的屋地拍卖价值,便在1972年出了个《小型乡村屋宇条例》,乡村屋限高在27呎,顶多是建三层。

  这里记住一点:广阔农地大有为,怎去打破樊笼飞彩凤(多建屋)。

  综合以上要记住的三段粗体文字,中国香港要多取地,大可依港英老路或反港英老路便是:

  (1)填海;

  (2)推倒Land Utilization Survey对农地不可建屋的限制;

  (3)取消乡村屋27呎的限高,改为限高60呎,可建六层。

  填海需时,光要地基Set好,都要7年,放宽农地可建屋,一众地产商自然会和农地拥有人商议合作,他们为利,一定快过打针,什么祖堂地、棕地,由乡绅们三两下手脚就搞掂,因为愈迟做,供应多时,楼价会跌,政府只要开列出有关的发展条件便是。

  在拓地建屋同时,港府是否要改革城规会的组成和权力范围,今时城规会被诟病之一是,各大地产商都有代言人在会内争利益,坏大事。

  另外批法援标准、条件是否又要修一修,免为以政治挂帅的反对者所滥用?

  总之一句,若要头顶北部区,脚踏交椅洲,不左手持盾,右手握矛,不大刀阔斧修例,怎能开疆辟地。

  (投资涉风险,每投资者承受风险程度不一,务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。)

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