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魏东

魏东

戴德梁行北中国区研究部主管

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

房地产税来了

2021-11-02 13:11
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  10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

房地产税试点工作意见要点如下:

  试点对象:仅限城镇居住用和非居住用等各类房地产


  试点方式:国务院制定具体办法,试点地区政府制定具体实施细则


  试点时限:五年期,期满前6个月可报全国人大申请继续授权

为什么人大授权国务院执行试点?

  税收、税法的调整,税收和税制的确立是由立法机构,即全国人大来负责,而如要对税法进行调整,或推出一个全新的法律,其过程需要三年五年甚至更长,从本次试点决定以五年为期来看,很有可能未来五年房地产税相关法律仍难以出台,如要先从立法层面顶层设计出发,房产税的推进会变得非常缓慢,而如人大给与国务院授权,从行政操作层面就变得更加容易推进和落实。

房地产税征收试点政策出台背景:

坚持房住不炒的政策方针

  自2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,过去五年中,虽然通过大面积的市场调控稳定了房地产市场,但由于投资渠道狭窄,房地产仍是居民和热钱最钟爱的投资领域。征收房地产税增加了住宅在保有环节的成本,目的是让投机资本远离楼市,让住宅消费理性化,进而削弱房地产的金融属性,让房产回归其居住属性。

缩小贫富差距,实现共同富裕

  证监会的数据显示,住房资产在中国城镇居民家庭总资产中的占比高达70%,房地产是我国居民资产配置最主要也是最重要的形式,目前使社会阶层分歧最大就是房产,拥有房产多久意味着拥有更多的财富。在实现共同富裕的背景下,政府的目的是利用税收调节个人收支分配,从而缩减贫富差距,促进社会公平。

为地方财政寻找替代方案以稳定地方税收

  统计局的数据显示,2020年全国财政收入为18﹒29万亿,其中土地出让金8﹒4万亿,占财政收入的45﹒9%。各地方政府在过去二十年房地产的高速发展中形成了对土地财政的依赖,但是,随着城镇化发展进入稳定期,城市拓展速度放慢,土地资源逐渐枯竭,土地财政也将难以为继,而根据IMF的数据,2018年和2019年中国地方政府隐性债务分别达到37万亿元和42万亿元,占当年GDP的比重分别为40%和43%。多种因素迭加之下,为地方政府寻找到一个长期可持续的税种就成为当务之急。房地产税在国外作为地方税对存量房产进行征收已经实施多年,作为借鉴,在中国,用房地产税作为土地出让金的替代方案可以有效起到稳定地方税收的作用。

房产税现状:

  房产税针对的是房屋本身,不包括房产下面的土地。房产税是以房产为征收对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税,房产税属于财产税,主要对保有的房产征收。目前执行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是国务院在1986年颁布实施的,条例规定,房产税指针对经营性用房征税,个人拥有的,非营业用的房产免纳房产税。

目前房产税的征收税率分三种:

  按房产余值计征的,年税率为1﹒2%;


  按房产出租的租金收入计征的,税率为12%;


  对个人按照市场价格出租的居民住房,不分用途,按4%的税率征收房产税。

  从2011年起,上海和重庆开始试点征收房产税,经过10年的房产税试点积累了一定的经验,不过,由于上海仅对新购住宅征税,重庆仅对高端住宅征税,课税范围小,因此对地方财政贡献有限。以上海为例,过去十年上海房产税对财政年均贡献率仅为2﹒6%,这个数字还是整体房产税的税额,精确到个人住房的房产税贡献率则不足1%。

此次试点和过往试点的区别:

  2011年开始上海和重庆征收的是房产税,本次试点征收的是房地产税,而房地产税的征收对象不仅仅包括房屋本身,同时,所有与房地产直接相关的税种包括房产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等皆包含在房地产税的范围内,征税范围更为宽泛。

房地产税试点征收猜想:

  进度:年内中央会确认哪些城市作为房地产税试点,试点城市如进展快的话则有望在年底推出征收细则,最快从明年一月份起就可以开始征收征收标准:计税依据预计仍将按照房屋估值的70%-90%来计算,根据过往上海和重庆的经验,在征收过程中预计仍将会有免征面积,30、40甚至60平米的人均免征面积都有可能;税率则预计将会在0﹒5%-1%之间浮动。

对市场的影响:

  即便房地产税目前仍在酝酿当中,市场已经给出了反映,整体市场的成交量明显降低,买卖双方均陷入观望情绪中。长远来看,房地产税开征之后,当持有成本大于投资收益时,一些闲置开发商拿地意愿降低,土地价格有望进一步下降,从而让房价有更多下行的空间,让更多的人有能力买房,降低住宅的金融属性,逐步实现政府共同富裕的目标。对租赁市场而言,一些原本闲置的房产由于持有成本的增加也会来到租赁市场,供应的增多也将为租房者提供更多的选择空间,从而平抑整体住宅市场的租金水平。但房地产税的征收是否会传导到终端用户则仍需由市场竞争格局决定。

  政府多年对房地产市场的调控一方面是要降低住房的投资属性,让住房回归居住属性,但同时,也要严格防范房地产市场价格的暴跌带来的金融风险,因此长期来看,房价在一个长的周期内是会进入一个较为缓慢的下跌过程。

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