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魏东

魏东

戴德梁行北中国区研究部主管

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

一线城市市场强劲复苏,下半年整体市场趋稳

2021-04-19 14:36
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  一季度经济数据近期出炉,得益于疫情的有效控制,一季度GDP实现了18﹒3%的增幅,较2020年四季度环比增长0﹒6%,较2019年一季度增长10﹒3%。同时,服务业稳定恢复,其中交通运输、仓储和邮政业,房地产业增加值同比分别增长32﹒1%、21﹒4%。服务业企业的营收表现抢眼,信息传输、软件和信息技术服务业,科学研究和技术服务业营业收入同比分别增长35﹒0%、47﹒8%,两年平均分别增长17﹒4%、11﹒5%。

  经济的恢复直接传导到写字楼市场,尤其是在一线城市,写字楼市场呈现强劲复苏态势。上海一季度写字楼需求达到了36﹒3万平方米,环比上升29﹒6%;北京的写字楼需求达到近15万平米,接近2020年全年需求的一半;深圳在一季度写字楼的净吸纳量也达到9﹒32万平方米,是2018年以来的同期最高值;而广州的市场表现也非常亮眼,一季度的市场吸纳达到19﹒6万平米,是去年全年总量的两倍。

  写字楼市场需求的强劲反弹一方面得益于疫情过后经济活力的逐渐回升,另一方面也是去年累计下来的写字楼需求在后疫情阶段的集中爆发。2020年在疫情之下,经济活动的停滞让许多企业的业绩大幅下滑,这让有续租、搬迁等需求的企业不得不推迟租赁需求,但随着疫情的逐渐控制和经济活动的恢复,这部分的需求开始释放,而写字楼业主在疫情期间对租金的主动下调也让当前成为写字楼租赁的一个价格窗口期,从而推动了企业搬迁、扩租、续租等活动的积极性。

一季度北京市场租金企稳,上海保持两极化

  从租金的层面看,北京一季度的市场租金在过去连续一年的大幅下调之后开始企稳,整体甲级写字楼租赁环比下降0﹒8%,达到334﹒3元(人民币.下同)╱月╱平方米,其中核心商圈租金环比下降0﹒1%,达到386﹒8元╱月╱平方米。上海则仍保持了较为明显的两极分化,核心商圈租金环比上涨0﹒43%,达到283﹒8元╱月╱平方米,而非核心商圈由于大量新增供应投放市场,租金继续下行,环比下降2﹒12%。深圳同样由于有大量新增供应导致甲级写字楼租金环比下调0﹒9%至209﹒57元╱月╱平方米,广州在多年供应稀少的情况下近期开始放量,在需求大量增加的情况下,租金由于新增供应的原因环比下降1%至178﹒6元╱月╱平方米。

  从需求端来看,TMT,金融和专业服务业仍是四个一线城市写字楼市场需求的主力行业,一季度,北京写字楼TMT企业成交占比高达34﹒2%,同时,律所、会计师事务所、咨询及线上教育等专业服务业企业也在快速扩张,成交面积占比达到26﹒7%。上海则是金融业一枝独秀,一季度金融业写字楼租赁面积占比达36%,证券、资管公司、银行机构及投资机构在一季度租赁成交活跃。

  深圳的科技类龙头企业表现活跃,腾讯(00700)关联企业在科兴科技园大面积扩租,荣耀手机搬迁至新一代产业园后其关联企业在福田区的寻租活动增多,此外深圳的传统金融业也在不断扩张,而得益于大湾区的政策刺激,外地企业对深圳也保持了高度关注。广州的租赁成交中,TMT,金融及专业服务业占比分别为27%,20%和14%,其中珠江新城仍是广州的金融业最集中的区域,而琶洲则重点发展总部经济,如名创优品在铭丰广场租赁了2﹒7万平米的办公面积。

城市更新方兴未艾,预计下半年写字楼市场需求放缓

  十四五规划中未来五年重点发力的科技、碳中和及相关绿色可持续发展等产业的发展仍需时日,因此预计今年下半年的写字楼市场需求将会放缓,整体市场经历了2020年和2021年的波谷和波峰之后将会重新恢复平稳。而四个一线城市未来几年都仍有不小的新增供应投放市场,这将在某种程度上对租金带来压力。

  此外,一线城市的城市更新方兴未艾,我们不断看到一些城市更新写字楼项目投放市场,并且租赁情况良好,这些项目的入市能够有效激发核心区域写字楼市场的活力,也为企业的租赁带来更多的选择。长期来看,碳达峰和碳中和将会给写字楼市场带来较大的改变,由于建筑行业在碳排放中的占比高达近30%,是除了能源行业排名第二的碳排放大户,因此未来绿色建筑、绿色租赁、写字楼的节能环保将会成为市场关键词,拥有绿色认证的新项目将会越来越多,同时,经历了疫情,企业对于写字楼的健康和安全性的要求也越来越高,绿色认证的项目也迎合了企业的租赁需求,将会逐渐成为市场的一个新的趋势。

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