内房融资“紧箍咒”偃声 楼市三疑团仍待解

   小滴灌将变大放水。今年首三季仅增6600亿元(人民币．下同)的房地产开发贷款余额，即将迎来井喷－－六大国有行近日密密与内房开发商签署协议，拟驰援近1.3万亿元，标志自2020年吹奏的“三条红线”融资紧箍咒暂歇。

   不过，未来仍有三大问题待解：一，非“白名单”上的房企如何拆弹？二，面对债务到期高峰将至，地方政府融资平台(LGFV)年初至今大手买地动作能否持续？三，楼市需求端有无同样的大规模刺激？

万科、碧桂园或成最大赢家

   两年前被监管层称为“金融风险最大灰犀牛”的房地产，似正置之死地而后生。看看龙头内房过去一个月的股价，龙湖(00960)升30%、万科(02202)升20%、润地(01109)升19%、中海外(00688)升17%，碧桂园(02007)、绿城(03900)更分别飙124%、84%。

   随着人行、银保监周三(23日)正式公布“金融16条”通知，要求金融机构全面支持房地产业，工农中交建五大行及邮储行相继宣布，拟向至少14家房企提供12750亿元意向性综合授信，相当于首三季新增房地产开发贷的近两倍。其中，最阔气的工行以6550亿元居首。

   细看受益房企名单，除了国企中海、保利、润地、首开、越秀榜上有名；混合制的万科可谓最大赢家，获得全部6间银行授信，累计获3000亿元额度；被视作民营房企领头羊的碧桂园，则获得三家银行共1500亿元额度。

恒大、融创、LGFV仍临拆弹

   这次楼市政策大转向，加上已预告的的降准，被视作当局面对本土疫情快速升温，为第四季经济复苏关键期托底。值得留意的是，近日进入债务重组倒数的内房两大负债王恒大及融创，双双不在授信名单之列，类似的非“白名单”房企如何拆弹仍待解。

   相比恒大、融创的1.97万亿、9971亿元总负债(截至去年中期)，另一值得关注的是近期在土地市场出尽风头的地方政府融资平台。数据显示，其首9月购地近2000亿元，以江苏无锡为例，LGFV购地占土地出让额的近68%。不过，看似财大气粗的买地动作被标普视作难以持续，因加剧其金融风险。另有数据显示，内地31省市地方债余额占收入比例已接近120%的警戒线，且未来5年面临近15万亿元的到期高峰。

   第三个不确定性则是，国有大行领衔驰援内房保交楼，避免“烂尾楼”蔓延，但真正决定未来楼市走向的仍是需求端，眼见首10月商品住宅销售额按年跌28%，2014/15年式的降息降准、降低首付、下调税率、放宽公积金等连环出击的强刺激会否重现？底牌揭盅恐正愈来愈近。