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罗国森

罗国森

资深投资编辑及投资专栏作家,擅长分析及品评中资股,曾担任《香港经济日报》旗下《投资理财周刊》执行编辑。2006年10月出版第一本财经专书《让你富起来》,2009年5月出版另一本财经书《逆市淘金》。罗取得认可财务策划师资格(CFP)。

内房债务危机,祸不及物管股

2021-09-24 10:25
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  恒大(03333)的债务危机在中秋假期前,发酵到一个极点。但假期期间,恒大初步解决了一笔到期付息的人民币债券,暂时纾缓了市场忧虑。恒大系的股价昨日止跌回升,尤其是恒大的旗舰公司中国恒大,昨日股价大幅反弹近一成七,连带其他内房股也显著反弹。

  不过,恒大的债务危机肯定未解除,因为最新说法是,另一笔到期付息的美元债未能如期于昨日付息。其实,真正解决恒大债务危机的方法,一个都未有进展,包括加速卖楼;找白武士拯救;透过资本市场集资,以及出售资产。

  其实,还有最后一着,那就是说服债权人延迟还款,或削债,即是所谓的“债务重组”,但大前提当然是要说服债权人,让他们认同,债务重组之后,恒大能够“重生”,才会有人愿意让步吧!

  在恒大的“流动性”出现问题后,物业买家已经失去信心。试想,如果现在要你买一个恒大的楼花物业,你会买吗?因此,恒大的物业销售速度从6月份起已经大幅减慢,而且有愈来愈差的情况。因此,这个方法已经行不通。

  至于找白武士,现阶段来说,一众民企内房都“自身难保”(某程度上,它们的困难都是由恒大引发),所以,要找人拯救也不容易。唯一有能力的,就只有两只国企的内房龙头,我所指的就是中国海外(00688)和华润置地(01109)。

  但今次“阿爷”似乎不想出手。没有阿爷的指令,我相信,两位大哥也只能说句:“爱莫能助”!但最新的说法是,阿爷会把恒大重组成三个独立个体,引入国企处理相关债务。是耶非耶,大家拭目以待吧!

  另外,恒大系都是上市公司,当然在股票市场集资是最简单快捷的。但同样地,要有“小白武士”肯认购恒大的股票,必须让他们觉得,危机已经解除,又或者,有人保证股价不再跌才可以呢!过去一年,认购了恒大系股票的投资者都焦头烂额,又怎会有人愿意在此风头火势时再掏腰包呢!
 
减债方法处处碰壁
 
  剩下来最有效的方法就是变卖资产。以去年底的年报资料显示,当时的恒大真的不是“资不抵债”,因为当时的资产总值大约2万亿元(人民币.下同),而总负债同样也是2万亿左右,即是纵使出现最坏的情况,也勉强可以够钱还债。

  但这是大半年前的事,兼是一个理想的情况,到了今时今日,在危机已曝光和加剧的情况下,你的资产肯定已经跌价,所以,现实上,恒大在这一刻,应该是资不抵债的。

  但恒大手上确实仍有一些优质资产,在恒大于9月14日发出的通告中就特别指出,他们一直在商讨出售部分恒大物业(06666)和恒大汽车(00708)的部分股权,以及位于香港湾仔的中国恒大中心整幢物业。

  只不过,以上几项洽购仍然没有进展,其中位于湾仔的中国恒大中心,虽然已有潜在买家,但在该公司发稿时,仍未能与任何买家签订具约束力的协议。我的第一个感觉是,该等潜在买家正向恒大“压价”。

  至于恒大汽车,我暂时不认为这是优质资产,因为某程度上,这只是一家初创公司,计划投入竞争激烈的电动╱智能车行业,能否成功实在是未知之数,因此,我相信不会有太多买家有兴趣。

  不过,作为恒大旗下物管公司的恒大物业则不同,我认为这确实是一项优质资产,因为物业管理本身是一个稳定的行业,甚至是一个朝阳行业。从投资的角度,恒大物业已经是一家赚钱的公司,母公司的债项完全跟物管公司无关。所以,买家要考虑的,就只是价钱一项。

  我比较过恒大和恒大物业今年以来的股价变化,恒大不用说,股价是大幅下跌的,年初至中秋假期前已经跌了八成半;而恒大物业原来的跌幅也不少,同期也下跌了五成四,令到它的预测市盈率跌至10倍左右,我认为这个价钱已经很吸引呢!

  唯一不利的是,如果恒大最终清盘,未来恒大物业就可能失去了“靠山”。但没有恒大作为后盾,也不代表恒大物业不能找到“增长点”。而我相信,最大的买家应该是龙头物管公司。
 
碧服先收购富力物管业务
 
  本来,市场曾经传出,龙头物管公司碧桂园服务(06098)(下称碧服)有意洽购恒大物业,但在截稿前仍未有任何消息,。反而在假期前落实以不超过100亿元人民币,洽购富力地产(02777)的物管公司富良环球100%股权。

  其实,在恒大事件不断发酵的时候,我已经密切留意碧服的股价走势。6月29日时,碧服的股价曾经高见85﹒2元,但3个月不到,股价已经跌至43﹒5元低位(20╱9日)。去年底时,碧服的股价是52﹒45元,即是今年以来,碧服股价下跌了一成八。

  以一家完全不受影响,兼在今次事件中“捞”了平货的碧服(以100亿元买入今年至少赚5亿的公司,即是市盈率只有20倍,而碧服本身的市盈率是33倍左右),股价由高位85﹒2元(6月29日),短短3个月不到,就下跌五成至只有43﹒5元(9月20日),实在是太过份了。

  也因此,碧服的股价在当日已经初步见底,两日来急升了两成四(昨日收报54元)。即使如此,我认为,碧服仍然有上升空间,如果未来有机会收购恒大物业,前景会更好,现价应该收集呢!

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