内房股还有炒的价值吗？

　　大约两个月前，我在本栏写过一篇题为《房是住的，内房股是炒的，优质内房股是收息的》的品评。当时恒大（０３３３３）的财困情况还没有今日般严重。

　　事实上，从股价表现已经可以看出端倪。当时恒大股价仍有７﹒８元左右，但昨日已经跌到２﹒６３元，即是短短两个月左右，股价已经下挫近七成，可知情况有多严峻。

　　现在回看，“内房股是炒的”这句说话也可能要加个注释，那就是，要承受得起“两个月跌七成”才可以炒呢！

　　恒大之所以出现严重的流动性问题，转捩点是去年内地监管部门对房企的“三条红线”要求。

　　所谓三条红线，是指扣除预付款项后的资产负债比率不得大于７０％（衡量整体举债能力），而净负债比率不得大于１００％（衡量整体偿债能力），最后就是短期现金要大于短期负债的１００％（衡量短期偿债能力）。

　　如果三项“压力测试”都未能过关，就不能再增加负债，如果三项都可以过关，才可以增大负债规模１５％。

　　这“三条红线”对于一向负债偏高的内房股，可以说是紧箍咒，因为它们不可以再靠“债冚债”维持营运，甚至加速发展。相反，它们有很大压力去降低负债（不减债就不能再举债），而降低负债的唯一方法就是靠自有资金去还债。

　　要在短期内增加自有资金，一是加快卖楼，二是靠股本市场集资，三是变卖资产，最后就是有“白武士”肯注资。
　
卖楼速度大幅放缓
　
　　我相信，过去一年多，恒大在这几方面都很努力去做。不过，要加快卖楼，最实际当然是减价促销，奈何去年爆发新冠肺炎疫情，令到地产市场的销售速度减慢。

　　这个情况在恒大流动性问题曝光之后进一步恶化。根据恒大于本周二（１４日）的通告，今年６－８月的物业销售金额由７１６﹒３亿元（人民币．下同），逐步减至４３７﹒８亿元和３８０﹒８亿元，显示已经不能靠加快卖楼去增加自有资金（恒大的楼花，短期内应该没有人敢买吧！）。

　　还有一点值得一提，内房商降价促销这一招也未必可用，因为部分城市已经发出“限跌令”，以免出现连锁效应，令到房价失控地下跌。

　　至于资本市场方面，过去一年多，恒大系已经多次集资。而恒大本身也在去年１０月以先旧后新方式，以１６﹒５元配售了２﹒６亿股，集资金额４２亿港元。但大家也可想见，不到一年，这些认购了恒大股份的投资者，帐面已经损失了八成半。现阶段再配股，会有投资者愿意“冒险”吗？

　　至于出售资产和“白武士”方面，根据上述的通告，包括出售恒大汽车（００７０８）、恒大物业（０６６６６）股权，以及出售在港的恒大中心都没有实质进展。同样地，在这一刻，也没有任何“白武士”肯挺身而出，打救恒大。

　　根据最新的情况，恒大除了不能履行为理财产品提供担保外（涉资９﹒３４亿元），也未能支付９月２０日到期的两笔银行贷款利息，可见恒大的短期现金有多紧绌，而昨日恒大在内地的债券也暂停交易。
　
低负债内房才好炒
　
　　早前曾经传出，中央已经对恒大事件作了初步判断，恒大不是资不抵债，只是流动性出了问题，用我们的讲法就是“周转出了问题”。换句话说，恒大不是没得救，只要按部就班变卖资产，或有银行愿意借出“应急钱”；又或者，债权银行可以暂时留一手，不追债或收息，恒大是可以渡过今次的难关。

　　不过，最新的传闻是，住建部已经进驻恒大，直接介入，并与债权银行商讨债务重组。现在看来，即使恒大可以救，难关过后，已经不会是昔日的恒大了。

　　这件事确实值得我们深思。首先，中央到底会对恒大事件采取什么态度？是不是恒大已经到了“大到不能倒”的地步？以物业销售的角度，恒大是内地最大的地产发展商，但也是负债最高的内房企业。

　　截至去年底止，恒大的总借款仍达７１００多亿元，虽然已比高峰期减少了两三成，但仍然是不少的一个数目。如果恒大最终要“削债”，对银行体系的冲击仍然十分巨大。

　　另外，恒大是内地最大的发展商之一，与它有业务往来的公司多不胜数，万一恒大真的倒闭，因此引起的连锁反应也不能忽视。

　　但另一边厢，作为一家商业机构，是自己的经营出了问题，如果也能得到国家拯救，那还会有人审慎经营吗？

　　我作为一个小投资者，最关心的当然是恒大的股价变化，以及它对内房板块，以至整体港股市场的冲击。明显地，恒大事件已经对内房板块造成很大压力，尤其是同样负债高企的内房。它们的股价跌幅，也不下于恒大呢！而在内房积弱的情况下，与之有密切关系的内银股，以及其他建筑股，甚至物管股，同样受到很大压力。

　　虽然整体市场的弱势，不可以完全归咎于恒大或内房股，但从投资气氛和资金流向的角度，近期大市反复回落，跟恒大事件是有一定关系的。

　　经历今次的恒大事件，我对内房股的看法不致于很悲观，但更加强“用来炒”的看法。只不过，如果要炒，也要找负债较低的来炒。高负债的内房股，还是不要沾手了。至于财政相对稳健的国企内房，也只宜买来收息！

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