中央连日来倾力救市，继降准、减息、降首付比例后，再由一线城市领头大力放宽限购，继深圳及上海分别下调二套房首付比例至20%及25%，广州全面取消限购后，北京亦放宽限购，将首套房首付比例降至15%，二套房降至20%，并缩短非京籍居民购房缴纳社会保险或个人所得税年限。随着当局不断出招，内房股再获大行唱好，今早(2日)普遍急升，民企内房升幅尤其惊人，当中世茂(00813)半日飙近九成，哪只内房仍值博？
（世茂网页截图）
北京最低首付比例降至15% 缩短非京籍购房社保个税年限
虽比上海广州深圳晚了一步，北京终于也赶在国庆前，9月30日晚上发布通知，进一步优化调整北京市房地产相关政策。北京发布《关于进一步优化调整北京市房地产相关政策的通知》，自10月1日起施行。其中，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。
同时，非北京市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。符合北京市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买北京市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。另对二孩及以上北京市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。
上海深圳放宽限购 广州全面取消限购
上海市住建委则于9月29日晚发布通知，放宽上海住房限购政策，提出缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”，通知自今年10月1日起施行。深圳市多个部门同日联合公布楼市新政，包括放宽深圳户籍居民的限购政策，每个家庭限购2套住房，成年单身人士限购1套住房，其中在盐田、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏新区共7个分区可再买多一套房。广州则宣布，取消居民家庭在当地购买住房的各项限购政策，措施即日起正式实施。
另外，深圳的首套住房个人房贷最低首付比降至15%，二套住房个人房贷最低首付比降至20%。上海则将首套房贷最低首付比降至15%，二套房贷最低首付比降至25%，实行差异化政策区域的二套房贷最低首付比例为20%。
汇证：楼价稳定将是最大催化剂 荐买越地中海外润地龙湖等
汇证发表研报指，宽松的融资环境及更多支持政策出台，推动内房股表现更早出现转折的预期。市场似乎已消化房地产市场触底的确定性，并普遍认为内房股表现出现转折的时间点为2025年，而并非早前预计的2026年。另外，投资者现时担心在强劲的政策顺风中错失良机，从而推动持续的风险态度。而发展商或会在黄金周期间迅速采取行动，乘势而上，广州、深圳、成都的部分土地以高溢价出售，至于上海的豪宅项目亦持续热销，因此内地楼价稳定将会是内房股表现最大的催化剂。
汇证相信在中央政策推动下，内房行业将会整体受惠，尤其在一线城市拥有大量投资的发展商应该会明显受惠，推荐越秀地产(00123)、绿城中国(03900)、中海外(00688)、润地(01109)、龙湖(00960)、华润万象生活(01209)及贝壳(BEKE.US)，均予“买入”评级，其中越地目标价由6.4元升至8.2元，绿城由9.7元升至11元，中海外由15.5元升至19.4元，润地由29.6元升至35.6元，龙湖由15元升至20.5元，华润万象生活由38.4元升至44.2元。
大摩料第四季销售显著回升 中海外越地等国企或跑赢同业
摩根士丹利指，最新的数据显示其所追踪的30个主要地产商在9月的合同销售按年跌44%，按月则升2%，国企继续跑出。料在更强的政策支持下，住宅市场气氛较佳，第四季的销售将会按季显著回升。在内地史无前例提出阻止房价继续下跌后，该行短期对内房行业技术上抱更具建设性看法。相信近期内房股上升，主要由投资气氛改善所带动，而未来数个月内房合约销售有否显著增加，将属内房股能否持续跑赢大市的关键。
大摩称，继续看好受惠于住宅及消费的个股，如润地及华润万象生活，而如中海外、绿城中国及越秀地产等具防守性的国企地产商或会在强劲的第四季销售下跑赢同业。
花旗：10月迎来转捩点销售将回升 首选贝壳润地
花旗表示，根据克而瑞(CRIC)数据，9月35家上市内房销售1770亿元人民币，为年初至今第二低，按年跌42%(8月跌27%)，按月跌1%。单计9月，保利发展(沪：600048)、中海外、润地及万科(02202)的销售领先，但有9家上市内房如新城发展(01030)、融创中国(01918)、合景泰富(01813)及宝龙地产(01238)等均创年初至今新低。至于绿城中国及越秀地产按年跌幅有所收窄。
花旗预期，内房10月迎来转捩点，因中国量化宽松(QE)政策重心转移，相信在10月将采取更多扩张性财政措施，而政策宽松预期(如一线城市)、财政措施后续行动和银行资本重整，加上人民币汇率预期改善及政府对房地产及股市的关注，将是10月的利好因素。料在10月初地方政策公布后，内房10月的销售将回升，估计第四季销售按年跌幅收窄至15%，于内房股首选贝壳(02423)及润地。
熊丽萍：房市仍要靠信心恢复及经济好转 央企国企内房较值博
今日《开市Good Morning》节目请来资深财经分析师熊丽萍，她指内房之所以爆升，最重要是早前中央政治局会议提到要促进房地产市场止跌回稳，而之前中央就只提出如何解决积存楼房问题，市场预期要令房市止跌回稳一定会有政策配合，跟着就有很多涉及按揭、息率等政策推出，之后广州、北京等一线城市取消或放宽限购，以往很难要它们放宽，因怕再有很大炒作，但现时房市疲弱，就算放宽也不担心出现过热情况，现可先看今次黄金周会否多了人去睇楼。不过，内房已预早炒升很多，而要真正解决问题，不是单靠上述几项政策便可做到，始终要视乎随着政策推出可否令人恢复信心，以及经济会否慢慢好转，积存楼房才可逐渐售出，事实上供应仍很多需时消化。
至于是否买入内房尤其近期升得较多的民企内房，熊丽萍指，很难给予建议，若叫人不买随时如上日融创般一下子升五成，惟买入后就要一直看着股价走势。而如果对内房有信心料可再升，建议也只吼央企或国企内房，虽然它们会升得较慢，但市况波动下若未能跟贴，它们的值博率会较高。值得一提，就算有政策推出，三四线城市的问题亦很难解决，因之前在市旺时没考虑人口及需求是否配合猛起楼，现时既然有政策配合加上楼价已跌了很多，若想买楼尤其是买第二套房一定会先考虑一二线城市，故对三四线城市占比较多的内房股要特别小心。
内房股今早普遍急升，其中民企内房升幅惊人，融创升41.99%收报3.72元，世茂升87.39%报2.08元，旭辉(00884)升64.05%报0.73元，万科升39.6%报10.4元，龙湖升28.86%报19.38元，雅居乐(03383)升74.67%报1.31元，富力地产(02777)升47.97%报2.19元。国资背景内房升幅相对克制，中海外升12.31%报17.88元，润地升10.83%报31.75元，越秀地产升24.21%报7.9元，绿城升17.47%报10.76元。另贝壳升18.54%报70.65元。
（经济通HV2报价系统截图）
（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）
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