内地房地产协调融资机制出台至今满3个月，早前有传中国监管机构敦促银行在6月底前完成所有“白名单”住宅项目贷款的批准和发放，近期确见银行放贷力度有所增加，过去一个多月共有1260亿元人民币贷款获批。不过，内房股股价未见受太大刺激，可能与3月销售仍无明显复苏有关，数据显示3月百强房企销售金额按月升93%，惟按年仍跌46%，仅个别国企内房表现较佳，如中海外(00688)3月销售额按年只跌4%，且业绩对办，与华润置地(01109)去年盈利均按年升逾一成兼增派息，中海外股价绩后由低位累升约一成，此类国企内房可否再吼呢？抑或整个板块仍不宜沾手？
（中海外网页截图）
银行增“白名单”放贷 过去40日1260亿人币贷款获批
3月广州、武汉、兰州、东莞等多个城市陆续公布了第二批房地产融资“白名单”项目，另有传中国监管机构敦促银行在6月底前完成所有“白名单”住宅项目贷款的批准和发放。《央视新闻》引述住建部报道，目前中国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，中国所有地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，截至3月31日，共1979个“白名单”项目共获银行授信4690.3亿元人民币，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元人民币。
对上一次住建部公布有关数据是在今年2月20日，由机制出台至当日，有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元人民币。按推算，即由2月21日起截至3月31日，各类房企从“白名单”项目中取得的贷款共1259.8亿元人民币，银行放贷力度有所增加。
克而瑞：百强房企3月销售操盘额按年跌46% 按月升93%
另外，内房近日陆续公布3月份销售数据。房地产研究机构克而瑞最新统计数据显示，今年3月百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元人民币，按年跌45.8%，仍保持在历史较低水平，惟按月升92.8%。首季百强房企实现销售操盘金额7792.4亿元人民币，按年跌47.5%。克而瑞指，尽管政策面持续优化、释放利好，但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷，行业预期尚未得到明显修复。今年首季重点30个城市新房成交规模累计按年下降52%，降幅进一步扩大。预计4月新房成交规模或将延续弱复苏走势。
至于个别房企销售表现，碧桂园(02007)3月共实现归属股东权益的合同销售金额约43亿元人民币，按年跌82.8%，归属股东权益的合同销售建筑面积约45万平方米，按年跌85%。合景泰富(01813)3月预售额10.7亿元人民币，按年跌72.2%，预售建筑面积约为7.65万平方米，按年跌62.9%。雅居乐(03383)3月预售金额合计14.3亿元人民币，按年跌66.4%；首3个月预售金额合计53.6亿元人民币，按年跌68.1%。万科(02202)3月销售金额245.1亿元人民币，按年跌42.5%；首季累计销售金额579.8亿元人民币，按年跌42.8%。中海外3月合约物业销售金额约412.11亿元人民币，按年下降4.1%，销售面积约为103.52万平方米，按年下降49.7%。首3个月累计合约物业销售金额约602.06亿元人民币， 累计销售面积约202.22万平方米，分别按年下降28%及52.6%。
中海外润地去年盈利均按年升逾一成 龙湖去年少赚47%
值得留意，内房股近日陆续放榜，业绩表现迥异，其中中海外去年盈利为256.1亿元人民币，按年升10.1%；派末期息每股45港仙，按年增12.5%，连同中期息35港仙，全年共派80港仙，按年持平。期内收入为2025.2亿元人民币，按年升12.3%。经营溢利为405.3亿元人民币，毛利率20.3%。华润置地去年盈利亦按年升近12%至313.65亿元人民币，末期息增近2%至1.243元人民币。
龙湖(00960)去年盈利则按年跌47%至128.5亿元人民币，末期息削七成至0.23元人民币。越秀地产(00123)去年盈利为31.85亿元人民币，按年跌19.4%，派末期息0.148港元，连同中期股息，全年派息0.38港元，占核心净利润的40%。期内收入802.22亿元人民币，升10.8%。此外，碧桂园、融信中国(03301)及当代置业(01107)等未能在期限前刊发经审核的全年业绩，近日已齐齐停牌。
汇证：内房今年盈利或见底反弹 偏好中海外润地
汇证发表最新研报指，去年内房业绩充满挑战，但由于内房股价年初至今已下跌12%，相信已反映大部分不利因素，因此业绩对股价带来的影响温和。汇证将覆盖范围内的内房股2023至2025年盈利预期下调7%至15%。利润率和存货减值将成为业绩关注焦点。前景更稳定的国企内房在市场情绪好转时将处于更有利的复苏位置，另预计内房股今年利润率和盈利可能因低基数而见底反弹。
汇证偏好中海外及华润置地，分别予目标价18.6元及46.2元，评级均为“买入”。汇证同时下调龙湖、越秀地产和建发国际(01908)目标价，龙湖由16.6元降至14.4元，越秀地产由9.2元降至7.2元，建发国际由25.4元降至18.8元，因预料盈利存在下行风险，惟三只股份均仍予“买入”评级。
建银国际：内房3月销售按月反弹 看好中海外润地越地等
建银国际指，内房3月合约销售按月反弹，但按年下跌，不过主要开发商的销售目标保守或无销售目标，市场复苏需要时间来确认。内地主要开发商3月合约销售平均按年下降56%，整体下降46%。由于2023年第一季的高基数以及随后几个月的市场调整，2024年第一季的平均和整体跌幅仍然较大，分别为58%和52%。惟受到今年农历新年影响，按月反弹幅度平均为83%，总计为121%。在优质的国有企业中，3月销售额激增244%，其中中海外增385%，华润置地增223%，越秀地产增204%，绿城中国(03900)增165%。继这一显著反弹之后，这些优质开发商同比减幅从2月的61%收窄至3月的24%。
另建银国际指，少数开发商在3月的业绩期间透露销售目标，但都只是软目标，仅中海外和越秀地产有销售目标，即2024年分别增长5%和3.5%。尽管3月销售明显回升，距离正增长及增长持平还有一段长路要走。虽然3月的销售令人鼓舞，但这只是内地房地产市场触底的早期讯号，若销售和房价持续稳定，才是更为可靠的指标。建银国际看好中海外、华润置地、越秀地产及绿城中国，均予“跑赢大市”评级。
深圳3月二手成交倍增 惟逾80%成交价低于参考价
此外，深圳二手楼市场“以价换量”趋势仍在持续。据深圳市房地产中介协会统计，今年3月深圳全市二手房买卖录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。深圳于2月7日发放重磅政策放宽限购令，深圳户口购房不再要求社保年限，非深圳户口社保年限5改3，且房贷利率有所下调，加上3月份是楼市传统“小阳春”，分析指种种利好因素合力促进楼市恢复。
不过，成交量突破荣枯线的背后，和楼盘集体降价放售亦有一定关系。深圳市房地产中介协会指，从实际市场走访与协会部分会员机构反馈得知，3月份二手房成交价低于参考价的占比同比显著提升；乐有家研究中心数据显示，上月成交的二手房中有81.4%单位成交价低于参考价，其中有20.4%成交价低于参考价超过两成。
熊丽萍：债务问题需时解决不值博 中海外润地也只可炒波幅
资深财经分析师熊丽萍表示，银行对内房“白名单”项目放贷看似加快，其实只因监管当局施压，银行惟有追回部分进度，但它们是否愿意放贷予陷困内房仍要观察。即使银行愿意放贷，但内房要解决债务问题仍有赖销售复苏，以及能否出售资产套现，两者均需时间。个别内房股近期借着如业绩及“白名单”审批等消息略有反弹，最多也只可炒上落，上望空间不大，可能只有约一成升幅，且要定下止蚀位，其中中海外料于10至12.5元上落，一旦跌穿10元就要小心，华润置地则料于23至26元上落。总之，整个板块的股份都不值得吸纳，想炒波幅也要衡量风险，不如转吼其他板块。
除个别股份外，整个内房板块今日普遍下跌，其中绿城中国插近8%，万科跌逾4%。
（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）
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