两家龙头内房万科(02202)及碧桂园(02007)的债务问题近日成为焦点，左右内房股价表现，周二(12日)市传中央出手救万科(02202)，令内房股爆升，惟昨日(13日)又因碧桂园(02007)出现首笔境内债逾期还息，内房股又再回软，今早(14日)则可能受杭州二手房不再限购的消息刺激，内房股又普遍回升。值得一提，内地政府年初提出融资白名单，对符合条件房地产项目给予融资支持，然而政策满两个月，爆雷房企连债券利息都还不起，有出险房企指难获银行贷款。连具国资股东背景的万科都出问题，近日遭穆迪将信用评级降至垃圾级别，内房股是否仍不宜沾手？
（万科网页截图）
杭州二手房不再限购 卖房增值税征免年限统一为2年
杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。根据《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，杭州将取消在上城区、拱墅区、西湖区、滨江区购买二手住房的购买条件和购买套数的限制。同时，优化增值税征免年限，在杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
《通知》还要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，并着力解决工薪收入群体住房困难。另外，加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。
碧桂园境内债逾期付息 万科与债权银行讨论债券置换方案
据内媒《澎湃新闻》报道，碧桂园一笔发行规模20亿元人民币的境内债，应于周一(11日)兑付9600万元人民币的利息，然而多位债券持有人表示至今未收到债券利息。碧桂园回应称，因销售恢复情况不达预期，资金调拨承压等原因，资金尚未全额到位，公司强调将在30个交易日的宽限期内通过做好销售、盘活资产、削减不必要的行政管理开支等方式，尽最大努力筹措资金。
另边厢，万科流动性困局持续发酵，据报正与主要债权银行讨论债券置换方案，以免发生公开债务违约。外电引述知情人士称，几家主要债权银行正在权衡，将持有的万科债券转换为非标准化债权。中国金融监管机构和深圳市地方政府最近正参与相关方案的协调，所涉及银行合计持有万科债券的本金规模达数百亿元人民币。债权银行目前要求万科为进行置换的债务提供更多的抵押品，相关磋商仍在进行中。另有指万科正与各大银行商讨最高额800亿元人民币的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付，但内媒《蓝鲸财经》引述接近上述银行人士指，目前银行方面态度保守，但出于其他因素考虑，“估计最后也有一点成功的可能性”。
此外，《经济观察网》引述一家参与万科债务谈判的头部险资人士指，自2月底以来，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与包括新华资产、中国太保(02601)、太平保险(00966)等多家险资企业商谈，希望其不要提前收回其债权投资计划的借款。不过，险资和万科的磋商并不顺利，因为险资最大的诉求是尽快回笼现金以避险，但万科表示资产卖不出去，险资则认为万科卖产不积极；另有险资多次提出，继续履约的条件是万科增加资产抵押、缩小风险敞口，但万科暂未配合。
融资项目白名单实施两月 有出险房企指难获银行贷款
值得一提，内地“城市房地产融资协调机制”实施满两个月，房地产项目“白名单”工作加速落地。据住建部统计，截至2月28日，全国已有31个省份276个城市建立了有关机制，共提出房地产项目约6000个，金融机构审批通过贷款超2000亿元人民币。不过，内媒《第一财经》指，有出险房企反映，虽然申报了100多个项目进入各地白名单，但至今一笔融资都没拿到。
上述未拿到融资的出险房企的内部人士透露，虽然许多城市的地方政府部门对出险房企的项目不设限，但流程走到金融机构那边就明显感觉到差异——金融机构着重安全度，对国企和地方城投的项目优先，对出险房企的项目非常谨慎，出险房企想要真正拿到资金并不容易，要比其他类型房企付出更多努力。另一家闽系已出险房企相关负责人指，公司共有30多个项目入围白名单，目前也是一笔贷款都没落地。报道引述房企内部相关人士表示，此前就预判银行的态度会比较谨慎，目前来看，随着协调机制不断走向成熟，沟通变得畅通，银行的审批速度也在加快中。
摩通对内房股维持审慎看法 较看好润地中海外
摩通近日发表研报指，市传中央出手救万科，内房股周二反弹。虽然中央有可能要求金融机构支持万科，惟该行对部分细节表示怀疑，认为中央的帮助是基于“尽力而为”的基础，而非“全力以赴”。此外，该行认为中央为避免一些领先的开发商债务违约而作出的努力，并不足以消除该行对内房销售疲弱的最大忧虑，3月份内房销售按月有所改善可能是由于季节性因素。除非看到内房销售复苏和房价稳定，该行对内房股将维持审慎看法，并建议沽售民企内房。摩通较为看好华润置地(01109)及中海外(00688)，分别予目标价43元及22元，评级“增持”，另建议避开碧桂园(02007)及融创中国(01918)。
野村亦指，内房周二反弹因市场情绪回升，惟基本面改善仍不明朗。内房股价的显著反应，主要是由于市场预期商业银行可能会向陷入财务困境的万科提供有意义的流动性支持。
黄伟豪：销售低迷具国企央企背景也出事 内房股只宜观望
中薇证券研究部执行董事黄伟豪表示，内房有很多到期债务，持续受相关问题困扰，不止万科及碧桂园等大型内房，一些较小型内房如华南城(01668)近日也有逾250亿元贷款违约。以往只见有民企内房出问题，现在连有国企央企背景的房企如万科也出事，最大问题是卖楼方面仍未见起色，资金难以回笼，间中传出中央拯救个别房企消息也只带来短暂炒作，整个内房板块暂只宜观望，而随着港股市况好转，市场上有很多其他选择，未必要拣买内房。
内房股今早普遍上升，其中旭辉(00884)飙近一成，龙湖(00960)升近4%，其余普遍升1至2%。
（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）
暂无读者评论！