最新一期贷款市场报价利率(LPR)今日(20日)出炉，与房贷挂勾的5年期LPR下调25个基点至3.95%，减幅大过市场预期，并创历来最大单次降幅，有专家指，即贷款100万元30年月供累计少交5万元，有助推动商品房销售。而在内地当局连番出招撑楼市后，数据显示春节假期二手房成交按年增逾七成，惟新楼成交跌近三成。内房股今日似乎未太受LPR大降刺激，股价纵可上升也升幅不大，其中世茂(00813)升逾4%，龙湖(00960)升约3%，已算升幅较大，应如何部署？
（龙湖网页截图）
5年期LPR下调25基点至3.95% 专家：有助推动商品房销售
人民银行今日不对称下调LPR，2月5年期以上LPR降至3.95%，较前值4.2%下调25基点，创LPR史上最大单次降幅。1年期LPR则维持3.45%不变，连续6个月持平。
广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，对房地产市场而言，调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷的偿付压力。由于当前商品房销售复苏情况不及预期，市场信心恢复需要更多政策扶持和耐心。基于5年期LPR基准利率的下调，后续商业银行房贷利率也会响应调降。假设以首套房100万元(人民币．下同)贷款余额、等额本息房贷、30年期贷款期限为例，据此计算月供减少约145元，合计30年本息累计减少还贷5.2万元左右。此次贷款优惠力度是比较显著的，后续有望促进增量购房和其他消费领域的提升，推动年内商品房销售跌幅较2023年收窄。
另广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次5年期LPR大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，将红利一次性释放到位，避免了产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，促进居民贷款买房。
花旗：能否恢复购房者信心仍要观察 惟LPR有机会再下调
花旗发表研报指，强劲的市场预期、房地产持续低迷、通缩期间实际利率上升，加上市场对净息差的忧虑，推动今日人行不对称降息。该行对人行降息的影响评估谨慎，认为未偿还抵押贷款利率每年重新定价一次，今日的大幅降息是否有助恢复新购房者信心仍有待观察。预期今年一年期中期借贷便利(MLF)利率将下调20点子，可能意味未来LPR有机会进一步下调。 此外，内地的货币政策固然重要，但今年恢复增长及信心的关键在于财政操作，而即将召开的全国人大会议将是政策转向的真正考验。
摩根士丹利指，人民银行将五年期LPR下调25点子，减幅是有史以来最大，亦远超市场下调10点子的预期，一年期LPR保持不变，则略为出乎下调5点子的预期。今次调整是支持稳定股市的其中部分措施，同时亦旨在支持楼市销售。仍然预期今年余下时间，公开市场操作(OMO)或MLF利率将下调共20点子，以支持净息差及LPR进一步温和调整。
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据贝壳研究院监测，今年春节假期重点50个城市二手房交易量同比增加超七成，其中二线城市增加98%，三线城市增加65%，不过一线城市在集体放宽楼市限购政策后，交易量同比仍微降3%。至于新楼市场继续受库存过剩和房企流动性风险影响，表现较为平淡，据中指研究院数据显示，春节假期期间25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期下降约27%。分析指，今年春节假期房企维持促销力度，部分城市售楼处到访量有所提升，但实际成交较为平淡，仅部分热点及受返乡置业带动的城市表现尚可。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对内媒表示，实际上去年二手房价格调整的幅度超过新房，加上二手房地段优势明显，近年来消费者明显更偏好二手房市场。而大城市潜在购房需求特别是改善需求依然较大，在市场预期走稳下会逐步释放出来。
瑞银：需求转向二手市场惟仍看法正面 首选中海外润地
瑞银近日发表研报指，内地房市需求转向二手市场，房市分歧的趋势显示买家对项目完成风险及质量仍然忧虑，并预期情况将持续。而中国新年期间一手及二手房成交处于低水平，按年比较因此较波动。展望未来，若二手房交易仍然强劲，预期一、二线城市房价或趋稳定。该行仍对内房股持正面看法，首选中海外(00688)及华润置地(01109)。
汇证：春节假期新盘销售低迷 惟料去年业绩影响较大
汇证则指，春节假期内房新盘及二手房市场明显分化，二手房销售跑赢，新盘市场销售低迷，相信是受市场情绪疲弱及国内旅游的影响，令发展商不愿推出新项目，且促销力度不大。另外，自1月以来内银不断更新“白名单”，五家国有银行最新的白名单已包括超过8000个项目，而碧桂园(02007)及融创(01918)等陷入困境的开发商专案均被纳入白名单，相信有助恢复市场信心，并加速完成专案。然而，由于白名单仅提供专案层面的支援，仍需时解决开发商的整体债务问题。
另汇证指，市场受企业于3月披露去年业绩的影响较大，偏好润地、中海外及贝壳美股，全予“买入”评级，分别予目标价46.2港元、18.6港元及23.9美元。其中润地应更具韧性，仍然预期公司纯利温和增长，但估计中海外去年纯利下跌。另维持对贝壳的正面看法，估计内地二手房销售强劲的情况应会持续，支持贝壳今年业务前景。
李伟杰：减息作用大惟销售未可复苏 润地可小注吸纳
华盛证券财富管理部董事李伟杰表示，人行此次不对称减息作用大，有助减低长线供款压力，向房市发出积极正面讯号。不过，春节假期内地二手房市场畅旺，新盘销售却低迷，反映买家仍对现楼较有信心，销售复苏言之尚早，料要待项目陆续上马，“保交楼”告一段落，买家信心逐渐恢复，楼市才见明显好转，其中一二线城市料最受惠内地连串救市措施，率先复苏。选股方面仍建议选有国企央企背景的大型内房包括中海外及润地，相信其销售表现较有保证，两股股价现均处于近两三年低位，其中以润地为首选，惟现价买入仍要控制注码，它们往后或会并购一些陷困民企，到时作价难料，成为不确定因素。
内房股今日普遍上升，惟大多只升约1%，润地、万科(02202)及富力(02777)收市更录微跌。
（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）
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