汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
就短期的房屋土地供应，我曾经撰写了四篇文章，分别建议租者置其屋计划、居屋第二市场、二手市场的“供应管理”、“发展郊野公园边陲地带”和发展商转型为薄利多销等，本文针对一些在未买楼前因为准备功夫做得不好而失去买楼机会的人，我想提出一些建议，希望可以令他们有置业的机会：
（1）将房产证券化
政府可以将很多房产证劵化，例如将居屋未补地价部分做一个房产信托基金，并优先给从未置业的年轻人或者最需要居屋的小家庭（家庭收入2万至4万的人士）认购，以确定社会上拥有资产的人更普及，从而享受到社会的财富分配，笔者早在2012年提出这个建议，后来我们粗略评估未补地价的市值大概2500亿（2015年2月），来到现在评估是6950亿（2022年3月），数据证明这概念基本上是正确的，这个方法可以说是进可攻，退可守的，如果楼价跌未买楼的人自然可以受惠楼价折扣，如果楼价升有关信托基金自然上升，达到以车追车的效果，对未储够首期买楼之前能够有衍生工具去平衡到物价与通胀上升，政府亦得到套现，而这个套现是没有影响现在运作中的社会资源的！
（2）强积金改革
中国香港强制性公积金是比新加坡推行迟了超过20年，但我们的效益就和新加坡相差很远，原因是我们的证券在金融中心的角色已经和昔日有很大分别，中国香港的股市长期在去泡沫中运作，长远是有利的方向，但是否对普遍人士都有利呢？我认为股市稳定程度是未必做到强积金原定的理想，反而，中国香港今天以用家为主的房地产住宅市场是能够成为一个稳健增长的投资工具，我认为政府要考虑对强积金作一些变通，例如容许提取部分强积金去作买楼的首期，在自住及安全的运作标准里面进行，而间接的做法就是加大房产信托基金占强积金的比率，这都可以令市民在投资上有较安全的回报。
（3）去除市场上一些错误思想
社会上充斥着一些楼市歪理及价值观是影响到年轻人入市的决心，这些都应该要清除，我举其中一个例子就是：“年轻人无能力置业！”且看看以下数据。
（iStock）
中国香港两个年轻人的人均收入中位数是2.01万港元（25至34岁），其实是可以合力一起买楼的，在3.7年内储到首期及过到压力测试，可负担的楼价是560万。在疫情前以560万买到两房的单位并不多，但疫情后选择多了很多，甚至乎实用面积有500多呎，如果不介意楼龄旧一些的话，有机会买到三房单位。的而且确是一个好的上车时机，更加重要的是有些人如果错过了这个机会，当回复正常市道及价格时，他们只有不多的选择，而且买到的机会是低很多的。
当然，还有很多细节是可以帮助年轻人更容易上到车，例如“减轻上车人士的买楼印花税”，和在供应充足之后重推“置业资助贷款计划”！
(文章原题为“短期解决土地房屋问题建议(五)”)
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