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汪敦敬

汪敦敬

汪敦敬先生从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企不要模仿大公司的经营方针,应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大! 近年提倡平民财技,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术,故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。

“龙市一期”已确认,楼价将提速破顶!

2021-04-15 14:55
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   自从2009年金融海啸后,西方国家的“牛熊理论”已经不适用于香港楼市,因为原本泡沫经济的高泡沫、高借贷市场,已经改变为高资金量、低借贷,配合了供应不足和日益浓厚的财富效应!很多人用了旧的观念和技术分析而错误判断时机!于是我创立了“龙市理论”,认为中国资金和政策市场秩序下的楼市,会分“龙市一期”(上升周期)和“龙市二期”(调整期或被政策调整阶段)两期不断交替,这个理论在过去十年也能准确反映市况,为投资者在最少四次投资良机中发出正确讯息。过去两年面对人祸和天灾接续发生下,“龙市理论”仍坚信住宅楼价受冲击有限,且仍长远处于上升趋势,到了最近我认为及确认住宅楼市再次进入“龙市一期”,除了上述经济结构香港实质比两年前更好外,我也根据以下图表技术分析去确认(无论祥益、差估署及中原指数也一致反映):





   (1)楼市谷底早于去年上半年已确认!


   (2)2020年下半年因疫情及负面心理因素拖延回升,却形成了横向凝聚购买力的势态等待爆发!


   (3)价格“上升信道”已形成!住宅楼价正式全面起动!


(数据图片)


   当“龙市一期”确定了的时候,投资者就可以掌握到入市时机,升幅多少?还有多少时间上升!也可得到推演上的参考!


   根据过往经验,“龙一”确定后,楼价将提速破顶!


   现在虽然不是谷底,却是“最安全入货期”!!


   楼市指数反映不到楼价升幅,因为现时的买家借贷资格已被格式化,和二、三十年前不同,买家买楼除了要付出首期外,入息比率和压力测试已规限了买家的买楼银码,当楼价上升的时候,大多数买家未能就以上三项作出相应提升,所以较多的准买家只能降低要求去买质素略逊一筹的单位,令指数只能反映购买力,不能反映楼价准确升幅!如果锁定板块去计算,几个月内,屯门不乏住宅单位在过去三个月楼价上升了9至14%!远高于指数反映的。

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