汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
笔者个人评估，2025年住宅楼价起码会上升5%至10%，原因有三个：
1）银行很积极去做生意，银行想借贷，这是重要的因素。
2）也是重要的因素，就是市场买家与大部分人的共识是现在楼价已经到谷底（或近谷底），他们需要而未买入，只是悲情洋溢下觉得还有时间而已。
3）草根阶层亦已准备好置业，我们见到新一期居屋抽签之后有回流潮，再加上不少地区的租金回报率往往已高于按揭息口，即是说供楼开始比交租便宜。
我们再看看祥益指数及中原指数，中原指数已经连续3个月出现上升趋势，我们针对屯门区楼市在2007年开始创建祥益指数，而祥益指数近6个月看到楼价由打横巩固回复初步向上，趋势已经十分明显，问题是会否好像2月撤辣之后后劲不继。如果以图表技术分析理论来说，应该要升穿4月的指数水平，突破阻力位后，就是一个清晰而且后继有力的上升趋势。
针对屯门区楼市的祥益指数，近6个月明显出现上升趋势。(Shutterstock)
楼市的而且确仍然被悲观情绪困扰，但如果只看数据，香港的购买力已远高于供楼或者买楼的能力，即是说现在的楼价其实是合理甚至过低。我们见到最近“和富社会企业”的报告显示港人开心指数偏低，10分满分只有5.63分，创近7年来最低，这正正反映现在市场情况，香港的资金和实力是完全远高于楼价，有钱未必买楼，幸福未必等于开心，幸福只是客观的处境，开心是主观的感受，完全是悲情为患！
笔者说香港是幸福地，是国际上客观的事实，香港在多个全球排名上名列前茅：国际贸易全球第一、商业法规全球第一、金融中心地位全球第三及亚太第一、最自由经济体全球第一、投资管理排名全球第一、超高净值人士数量全球第一、平均寿命全球第一、公共交通系统全球第一。
幸福未必觉得开心，呻吟未必一定有病，和有足够资金但不去买楼一样，都是被悲情所困。不过，我们已让路，提供机会给一些新香港人或者内地精英来港买楼。
到了今日，300万元以下、200多万元的物业，在上车区域是有不少选择的，以屯门区为例，相关楼价的楼盘有约170个，如自由价居屋兆禧苑、兆轩苑和半新楼弦海、菁隽等；而300多万元可以买到两房单位，区内有约600个楼盘，私楼方面，如一线屋苑屯门市广场和优质物业迭茵庭、豫丰花园等；400多万元可以买到三房单位，区内有约570个楼盘，如自由价居屋置乐花园、兆康苑和拥有基建概念的物业新屯门中心等。笔者想说，普遍市民已经是有能力上车置业的了！
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