汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
笔者较早前和立法会议员讨论有关“让强积金款项做上车买楼首期之用”这个话题，对方亦分享了一个观点：如果能够解决市区重建的死结，就可大减“明日大屿”的填海计划规模，而且来得实际及经济。笔者不是收购重建的专家，在此只分享个人的看法。
市区重建计划正正是笔者提倡的将房产证券化的合适对象，即是善用证券财技解决现金不足的问题，及在同一个时空里面平衡不同利益冲突的解决方案。
首先，大家要明白市区重建现在是一个难以完成的任务，但无论如何也必须要完成，因为众多日益残旧剥落的大厦之老化速度比重建快得多。
市区重建的概念其实是不完美的，只是遇上楼价在上升轨道，才能抵销成本上涨，不过市区重建局担任了一个错误的角色，就是发展商。大家可想一想，香港旧楼千万间，如果市建局全部用发展商角色，根本没有可能处理，这只是一条加减数。如果重建用公帑作收购，可以想象到市道好的时候，小业主心头高不会甘心平卖，甚至会开天杀价；但是市道不好的时候，发展商又敢不敢亏本去做？笔者认为在10年内，大多数旧楼就会进入一个困局，令到香港政府非常尴尬，于是提出以下的方案。
市区的楼宇日渐老化，需要一个有效率的计划进行重建。(Shutterstock)
市建局的任务应该是利用任何正确的手段去促成市区重建，尤其在速度方面，但应尽量减少发展商的角色和持份，应该立法赋予其更强更多重建上需要的权利，令其可做策划、统筹甚至召集人去聚集发展商重建。怎样平衡不同市道时空的强弱双方矛盾？笔者认为市区重建的计划应该是用房产信托基金的计划和“以物换物”的概念，其实所有利益是有数得计的。香港楼市制度本来很健康，每个单位其实都是有业权份数，用所有单位的业权份数就计到其权益基础，凭这些权益份数，业主可得到房产信托基金或者同样用权益份数计算出来的新建单位，甚至有机会两样都有。另外，建屋成本亦是有数计的，负责建屋的发展商之建筑费，也可以从发展总成本中计算到收益持份。
这样做，就算楼市之后下跌，业主可以凭业权份数，很大机会可取回原本自住的同样大小重建物业；如果楼价升，业主可出售单位或出售有关房产信托基金。当旧楼残旧情况愈来愈严重，会有更多业主参与这个计划。
这样说，发展商是赚少了，但发展商付出的投资也少了，在赔偿环节上节省了很多金钱，时间成本的风险更加低，效率加快了，货如轮转。
在市场上，效率快了之余，能够参与的发展顺利多了、成本轻了、风险低了，发展商门槛又低了，令到市场能参与的人更多更活跃。
政府方面，改变市建局这个不可能完成任务的角色，正符合夏宝龙主任提倡的蜕变。这个任务如果用债券集资是下策，用房产信托基金则风险低得多而效益高得多。
笔者只是抛砖引玉，大家brainstorm（脑力激荡）一下，希望可为香港明天会更好带来一些灵感！
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