重订房屋政策建议

   新一份《施政报告》已展开公众咨询，笔者想就房屋政策提出较完整的方案，希望给予政府和市民参考。

   笔者认为任何方案其实也是为达到完整的理想和原则而定，所以推行策略前先订好目标和原则，以免策略中途有迷失！

   笔者的房屋政策建议希望能达到“人人买到楼，风险可承担，利益均分配，化深层次矛盾”。没错，人人买到楼才可化解香港的深层次矛盾，但要透过房地产为社会财富作更平均的分配，且市场风险是普遍市民能承受，需要既定的法度和方法并不断坚持去做！

   笔者认为房屋政策必须合乎五大原则，才能充分发挥到社会资源去达到市民的理想：

   1.高转流率

   2.增加入场率令财富转移

   3.令政策效益精准针对最需要的受众

   4.不应期待面包价低于面粉价

   5.庞大资金要合适运用（17万亿元M3启动购买力）

   笔者接下来分享以上概念衍生的十大房屋政策，建议如下：

1.重推置业资助贷款计划

   近20年，香港过分倚赖按揭保险去担当资助年轻人上车的角色，但有关计划并不成功，未能置业的年轻人比率增加。按保制度在结构上是保障银行利益为先，而不是以资助房屋的角度或逻辑去计算成本！最大分别是资助房屋的成本角度是以帮助到合资格受助者成为业主及纳税人为成功的标准，这可省回大量的公帑，正是按揭保险制度做不到的成效。

   过去近十多年里，很多过不到压力测试和首期相对紧绌的人，成为受忽略的夹心阶层，他们不合乎资格申请公屋，抽居屋也由于海量的申请者而难以抽中，所以香港是不断积聚这些失意于上车的人，形成了深层次矛盾。笔者建议重启置业资助贷款直接资助年轻人首期或供楼津贴，去修补这个罅隙，化解怨气。

2.优化九成按揭保险

   香港的按揭借贷贷款坏帐少，是有条件优化！现时按保往往是担保整个按揭金额，问题是楼价不可能下跌多于六成半，购买全部楼价保险是过分保障，优化后既帮市民节省保费，同时政府可发放“精打细算为民生”的正面信息。

3.容许提取部分或全部强积金作买楼的首期

   公道自在人心，20多年来强积金的功能并不理想，既然成效欠佳，便有条件更多元化。笔者认为，容许提取部分或全部强积金作买楼的首期，可帮年轻人轻身上车，也令强积金的功能更多元化！同时不会被股市低迷所影响，外国、澳门和内地多个城市已先后采用强积金作买楼的首期，笔者认为香港不应落后！

完善的房屋政策，可化解香港的深层次矛盾。(Shutterstock)

4.增加白居二名额

   白居二是近年做得很好的房屋政策，增加白居二名额不单只令上车人士的机会多了，亦令居屋业主的换楼上游机会增加，而有关方针既然有效，应该增加名额。笔者同意立法会议员周文港提倡白居二配额加至二万个的方向。

5.回复楼花按揭保证的惯例

   笔者数十年前入行的时候，楼花有惯例是银行对买家提供按揭保证，确保买入价若日后出现跌价，银行仍有保证借贷的承诺，这个惯例在近年已没有。鉴于有楼花买家在入伙前遇到了按揭问题，笔者认为政府可考虑鼓励银行重新作出楼花按揭保证的承诺，令有关惯例在市场上再受重用，令消费者买楼花有更多的保障。

6.缩窄抽居屋的抽签范围

   这可令最需要的人士获得更多机会，有助政策精准针对及目标化（同时也改善转流）。

   当资源不足的时候，正确是要将资源集中分配给最需要的受众！

   但香港很多房屋政策都是错误地反其道而行，让更多的人可以合乎资格去抽签或者轮候，玩这些“五饼二鱼”游戏，可悲的是将最需要人士的机会稀释！

   以申请居屋为例，家庭收入达6.2万元也可申请，这收入可买到楼价约690万元的单位，并过到入息要求。现在只需420万元至450万元，便可买到天水围嘉湖山庄的三房单位，而450万元至500万元更可选择质素较佳的单位！于是，真正需要人士的机会就被稀释，最需要而又未得到上车机会的人只会愈积愈多，这种深层次矛盾其实是由制度不完善而来！

   过去很多人上不到楼，因策略不够精准，政策需照顾最有需要的人士。

7.鼓励拥有多个物业的人士减少持有量

   既然逆周期措施可以在旺市的时候实施，令“增加持有物业人士交重税”，当然也可以在市道淡静的时候，“对减少持有物业人士减税”。

   如果官员担心有人说对有资产者提供优惠，笔者认为这是不正确的担忧，最重要是对普罗大众有利的政策能够实施，任何可增加放盘计划是对大众有利，同样对政府亦有利！

   在同一市场中，很多政策对穷人和富人其实同样有利，我们不可因为对富人有利，从而否定一些对穷人也有利的政策！

8.公私营房屋七三比优化

   所谓公私营房屋七三比，其实即是以三成私人楼的收益去“供养”或资助七成公营房屋的成本！在招标地连串失败之后，显然政府会出现财政赤字，如果仍然坚持七三比供应的话，那么很大机会进一步不断消耗库房，而且终有一日会消耗完。因为公屋并不是盈利项目，公屋政策要行得好，其实也必须要私楼市场能够畅顺运作，最后楼价也要满足到建筑成本、息口和发展商合理利润，还有地价不太便宜的情形之下才能运作，这是市场的现实！

   解决以上困境的方案，应该是经营好整个楼市！不应只以新的供应去满足房屋需求，二手楼的转流率是可以产生很多供应和满足很多需求的。

9.重启“租者置其屋计划”

   笔者认为“租者置其屋计划”是政府多年来其中一个最成功的房屋政策，有多个成效是其他政策不能做到的，将本来“蚀本”，即收租少同时折扣率大，涉及庞大维修费用的旧公屋出售让市场去承担。在目前政府财政欠佳及需要大量兴建公屋的情形之下，将财政负担转嫁给市场，同时并没有增加市场负担，甚至乎买了租置单位的人士也会得到好的投资回报，这也是将财富平均分配的方法。当然有人会批评有关人士享受双重的房屋资助，更加重要的是这做法是活化了公屋甚至整个资助房屋的系统，笔者认为效益是远比其副作用大，政府应该把握时间去研究，令政策更臻完美。

10.将房产证券化

   将房产证券化是合乎最近政府想用金融手段的方式，譬如债券去令财务更加健全，同时亦有多个好处。首先，令未储蓄到足够首期的人士认购房产证券作储蓄，假设楼价上升，有关证券自然上升，可达到以车追车的效果；其次，房产证券化亦可提升强积金的效益，如果强积金的成分中增加房产信托基金，可以令到强积金的表现稳定及更多元化。香港有很大量有形及无形资产可以房产证券化，例如居屋未补地价部分，就是一个有用的资产。笔者认为应该善用可以增值的各种资产及概念，令市场更健康发展，包括增加上车机会及令投资更稳定。

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