汪敦敬先生从事地产代理业30年以上，创办祥益地产，认为中小企不要模仿大公司的经营方针，应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。 撰写楼市评论文章20多年，于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑，主力撰写有关新常态文章，更强调在机会成本的法则下买不买楼都充满风险甚至不买楼的风险更大！ 近年提倡平民财技，认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术，故撰写普罗大众也能掌握的财技分享。 经营企业的格言是上善若水，祥益地产高度参与小区公益及慈善活动。
未来市场，笔者认为市场复苏之后仍然会继续以类似“龙市理论”的一个阶段巩固完之后再升，升到一定程度会重新调整巩固，这个情况会持续的。
2008年之后，牛熊市已经不可以在中国香港楼市中准确运用了，因为中国香港楼市已经是由昔日的高借贷变为低借贷，加上当年已经开始重新进入供应不足的情况，及2008年之后国际上的严重量化货币，令到中国香港银行体系内的资金大增，配合之前1997年至2003年的楼市低迷，楼市在低转流的情形之下，反而令到中国香港愈来愈多住宅单位供满楼，因此中国香港借贷率及负债率日益减低，我们已经不是泡沫经济结构，期间笔者是以“龙市理论”去描述这种新常态。
直到去年初，正确时间应该是2021年2月，中国开始面对西方“五眼联盟”的围堵，笔者认为这令到一个特殊时段的开始，在不同无理的攻击及围堵之下，我们看到这大概年半多一点的时间即去到2022年10月，本来相对西方金融中心泡沫极低的中国香港股市最多下跌五成多，由31084.94点跌至14687.02点，这个大跌幅我完全不认同是市场的机制，相对来说本是“实的的”的楼市，最多跌到两成左右，这个亦不是市场的泡沫爆破，这段市场机制失效的时间令到楼市配合悲情出现无序下跌的情况，笔者认为是环球中大国之争的博弈时段，所谓博弈即是拳来脚往、各出奇谋，市场已经不可以用数据来推演未来的发展，我们只可以用市场的不同事情的结果去评估这个新常态的变化。
这个阶段直至去到今年11月，我们见到“五眼联盟”的围堵开始进入一个相对稳定的阶段性，不过在11月4日德国总理朔尔茨率团访问中国，进行了飞机等多个项目的大交易，这些大交易是证明了彼此在矛盾之下，仍然开始巩固一些昔日合作的项目。在这段时间之后，笔者认为收缩多时的内地包括中国香港的经济，解除了围堵的后顾之忧，在收缩之后很应该会发放能量，我们见到很多变化，以今日中国香港股市19596.2点对比10月底14687.02点回升了33%，国内的防疫开始放松，二十大亦启动了整个中国的经贸强势，展开了序幕，迅速地改变。
以上只是我们评估楼市用结果列出一些观点，但当中一些重点是投资应该要留意的。
（shutterstock）
过去那段时间的调整并不是牛熊市的任何阶段，说这个是泡沫爆破并不正确的，大家可以用一个新的市道去重新评估，但不要再沉醉在牛熊市，耽误了可能对你有利的投资时段，当然，每个人的风险及机会结构不同，应该自己去判断。
2012年去到2018年这段时间，楼市每次调整的时候，很多人都会当它是牛熊市，于是等待更平价位出现，结果市场在调整不久之后就会再升。未来市场，笔者认为市场复苏之后仍然会继续以类似“龙市理论”的一个阶段巩固完之后再升，升到一定程度会重新调整巩固，这个情况会持续的，以上只是笔者个人的看法，大家可以参考一下。
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