土地房屋发展 以新加坡为追赶目标

   世界似乎正步入一个相对动荡的阶段。中美关系丕变，两国之间的经济战与宣传战早已出现，军事冲突的风险也不能排除。过去几十年世界经济得到全球化分工与贸易之助，生产力得以迅猛发展，但现时在美国带动下，全球化正走上回头路，生产力必受负面影响，我们习以为常的经济繁荣，就算不是一去不复返，也需我们更大的努力才能维持。中国香港是国际大都会，难免备受冲击，一个新的挑战已然出现：究竟我们在面对风高浪急的环境下，要坐困愁城，不思进取，只保着现在的所有，还是要加倍努力发展，把中国香港带上一个新台阶？

   在逆境中拼下去是积极的态度。中国香港对世界大局起不了太大影响，但中国香港自身的一系列社会矛盾却极需化解，刻不容缓，当中最具困扰性的是土地房屋问题。这问题的重要性众所周知，不赘。但解决问题前，我们总应先定下目标，否则会失去方向，也无法衡量政策成败。

   中国香港的住宅单位又贵又小，政府历年来订定政策时只凸显出建了多少单位，并未告知公众人均居住面积有无增加。这是很有问题的，假设中国香港所有住宅都分割为一个个劏房，“单位”的数量岂不突飞猛进，“单位”数量远超住户数量？社会是否在进步的一个指标是人均居住面积有否在不断扩充。

星人均居住面积远超港

   中国香港目前的人均居住面积是16平方米，在发达经济体中敬陪末座。我们可作一些国际比较。美国1973年的人均居住面积是51.2平方米，到了2015年，总共上升了91%，达到98平方米。中国的城市，在1990年是6.7平方米，但其后大兴土木，到了2019年已是39.8平方米，上升幅度达494%！中国的农村2019年更达到48.9平方米。再看把中国香港视为假想敌的新加坡，此地虽然靠填海增加了22%的土地，但人均土地面积仍及不上中国香港。不过，新加坡的人均居住面积却是25.1平方米，完全碾压香港。

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   我们若以美国或内地作目标，难免会被视为陈义过高，但新加坡条件尚未必及得上中国香港，为何她的人均居住面积比中国香港多出56.9%？这显然与政策有关。我们可否以新加坡为目标，在20年内追上她今天的水平？只要看看中国在29年中人均住宅面积能猛增494%，若仍认为中国香港的56.9%太过进取，则我们不应羞愧吗？

   若是以今天的新加坡为目标，中国香港尚需发展多少土地？中国香港现时的住宅用地为7900公顷，占中国香港总面积稍多于7%，若再考虑到人口的变化，住宅总楼面面积要提高67.9%才可达标，这里假设了地积比率不变。

港缺6344公顷土地建屋

   再推算一下，房屋的土地需求是5364公顷，再加上经济用地、政府及小区设施、交通基建等所需用地，中国香港总共需要9554公顷，但有部分土地发展已经成熟，随时可供应，真正的土地短缺，按以上假设，为6344公顷。

   这6000多公顷的土地从何处填补？若“明日大屿”第一期的1000公顷填海、北部都会区的2270公顷（含新增的600公顷）及其他谈论多时的造地计划全部落实，中国香港的潜在土地供应可再增4124公顷，上述6000多公顷的短缺可减少至2220公顷。

   从上述数字可知，就算“明日大屿”第一期、北部都会区、龙鼓滩及屯门等等项目全部落实，中国香港的土地发展仍远未达标，我们仍应为余下的2000多公顷发愁。我十分认同邓小平的“不管黑猫白猫，抓到老鼠便是好猫”论，当然我们在作选项时也应尽量减少对环境的冲击。若我们不思进取，造成港人的住屋困难，这才是真正的不公不正义！这2000多公顷应如何解决？

新增地减乡郊居所比例

   “明日大屿”可提供700公顷，新界北若大加发展，潜在的供应或可再加2000公顷，在新增土地中减少乡郊居所的比例也可节省一些土地；地积比率也可提高，但这会使居住环境较为拥挤，不一定是好事。

   我相信这些发展要求并不过分，我以前也论述过，以外汇资产为藏富工具，每年因通胀而净蚀，及要面对外汇被不友好国家冻结的风险，远不如藏富于地，投资在可大幅改善港人生活的土地之上。

   转载自晴报www.skypost.com.hk

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